Какие документы должны быть у застройщика

За последние годы заметно выросли темпы строительства нового жилья. 
В Зеленограде и его окрестности, так же активно появляются современные жилые комплексы.

Не смотря на то, что строительство порой ведут известные компании, являющиеся надежными застройщиками,  покупателю квартиры всегда необходимо знать, как покупать новостройку и, что нужно проверять.
В некоторых случаях, таких как покупка квартиры, в новостройке по переуступке, обмен старой квартиры (взаимозачет), да и при обычной покупке – могут понадобиться определенные знания и опыт. 

Плюсы приобретения квартиры в новостройке не исчерпываются новизной и комфортностью жилья. С юридической точки зрения, такие квартиры не имеют историю переходов прав, что исключает какие либо подводные камни со стороны бывших собственников.

Однако, даже при покупке новостройки, есть смысл подстраховаться и уделить этому самое пристальное внимание.

Договор участия в долевом строительстве

Покупка новостройки с заключением договора участия в долевом строительстве на основании Закона №214 ФЗ, является наиболее безопасным способом приобретения нового жилья.

В данном случае необходимо сконцентрироваться на изучении самой компании и разобраться, как проверить документы застройщика. Это поможет выяснить: имеет ли право застройщик принимать от вас денежные средства и оформлять вас в качестве дольщика.

Для этого проверяем следующие документы:
1)  Разрешение на строительство. В данном документе должна быть информация об органе, который имеет право выдавать подобные документы, а так же стоять подпись и печать должностного лица данного органа. На сайте организации выдающей разрешения на строительство должна быть информация о выдаче этого документа, что позволит проверить его действительность. Например, в Москве можно воспользоваться сайтом Мосгосстройнадзора.
Так же это позволить сравнить данные застройщика и лица, кто будет заключать с вами договор. 
Не менее важно обратить внимание на срок действия разрешения на строительство. В случае, если срок подходит к концу, необходимо убедиться, что имеются документы о его продлении.

2) Следующими важными документами являются те, что подтверждают право застройщика пользоваться земельным участком в качестве строительства.
В 3 ст. указанного выше закона, перечислены виды оформления участка, которые позволяют проводить строительство:
- право собственности
- договор аренды земельного участка;
- договор субаренды земельного участка;
- договор безвозмездного срочного пользования (данное условие является скорее исключением и действует в особых редких случаях).  

Право собственности
Если застройщик является собственником земельного участка, то необходимо проверить документы на объект и подлинность данного права. Это можно сделать, заказав выписку из ЕГРП. В таком документе будет указана информация об объекте, его владельце, а так же о существующих обременениях, если они имеются.

Договор аренды
Если застройщик арендует земельный участок, то важно обратить внимание на срок аренды, который должен быть не менее года. В случае если окончание аренды раньше завершения строительства  – необходимо убедиться в наличии документа о продлении срока. В противном случае, после завершении строительства – продление аренды ему могут не дать.
На договоре аренды должна быть отметка в виде штампа о государственной регистрации.
Так же в данном документе должно быть указано, что арендатором является именно застройщик, который имеет право проводить строительство жилых домов на данном участке.

Договор субаренды
В этом случае нужно убедиться в наличии прав для передачи данного земельного участка в субаренду.
Важно, что бы срок основной аренды был не меньше срока субаренды, а последний должен укладываться во временные рамки ввода жилого дома в эксплуатацию – т.е. что бы срок аренды не закончился в процессе строительства. 
Так же нужно учитывать остальные детали, аналогичные договору аренды.

Проектная декларация
Данный документ создан для размещения в свободном доступе и преследует цель донести  всю необходимую информацию до покупателя новостройки.
В обязанность застройщика входит предоставить проектную декларацию СМИ или сети интернет и отразить в ней все необходимые пункты установленные статьями 20, 21 закона № 214-ФЗ.

На заметку
Если вы определились с квартирой и готовы ее приобрести, то застройщик обязан предоставить оригиналы документов указанных выше в данной статье.
Так же вы вправе сделать копии с необходимых документов или сфотографировать их – что является не лишним.

Предложение от застройщика провести оплату до получения необходимых документов, является нарушением. Для покупателя подобная оплата может быть вообще опасна, так как если не получено определенное разрешение, нет гарантии, что оно будет получено потом.

Надежность застройщика

Не смотря на определенные нормы по отношению к необходимым документам, их наличие - не гарантирует стабильность и соблюдение  сроков строительства. Возникает вопрос – как выбрать надежного застройщика, что бы избавить себя от рисков.
К сожалению, строительство, это сложный процесс, который зависит не только от надежности компании, но и других сложно-регулируемых событий, например, экономические изменения.
Даже надежный застройщик, имеющий историю положительных результатов, теоретически может подвести.
Тем не менее, можно свести к минимуму риски, изучив реестры проблемных застройщиков и проблемных объектов. Подобные ресурсы есть у правительства Московской области. В Москве так же есть подобные перечни застройщиков работающих в соответствии с  214-ФЗ, которые предоставляют отчетность о своей работе.

Как же определиться с застройщиком

Изучая застройщика, покупатель квартиры, по сути, решает ответственную задачу по определению перспектив строительства. 
1. Первым делом необходимо убедиться, что перед вами юридическое лицо. Так как застройщиком не могут быть физлица и ИП.
Если договор предлагает заключить не сам застройщик, а третье лицо, которое приобрело у застройщика право на основании определенных документов, необходимо проверить всю цепочку участников сделки и документы.

2. Дальше изучите надежность застройщика. Уделить внимание нужно опыту компании, количеству построенных объектов. Открытая информация и участие в государственных программах - это признаки большего доверия. Насторожить должна навязчивая, некачественная и агрессивная реклама новостройки, негативные отзывы, факты судебных разбирательств. 
Как правило, основную и полезную информацию можно почерпнуть из интернета, так как обманутые покупатели часто выкладывают на обозрение свои негодования и жалобы и переписываются на форумах.
Выявить неблагонадежного застройщика, можно изучив сайты арбитражных и районных судов, где могут обнаружиться полезные факты. 

3. Следующим этапом будет анализ правоспособности застройщика, как юридического лица, что бы убедиться в способности компании проводить сделки. Узнать это можно из выписки  ЕГРЮЛ, где указано, состоит ли юрлицо на сегодняшний день в реестре юридических лиц и не ведется ли процедура ликвидации / реорганизации юрлица. 

Заключая договор об участии в долевом строительстве, убедитесь в наличие прав лица, подписывающего договор со стороны застройщика. 
Изучение учредительных документов позволит понять, имеет ли полномочие юрлицо и ее руководитель проводить с вами сделку и подписывать договор. В них так же можно обнаружить наличие каких-либо ограничений. 
Если с вами договор заключается на основании доверенности, необходимо проверить срок ее действия, а так же ее подлинность и соответствие данных указанных в ней.
В протоколе общего собрания участников компании, будет указано лицо, имеющее право проводить сделки и подписывать документы. 
В соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить всю необходимую информацию покупателю квартиры в новостройке.
 
4. В силу указанного выше закона, застройщик так же обязан предоставить необходимую документацию по его финансовому состоянию. Что бы убедиться в отсутствии судебных дел по взысканию долгов, убытков, дефицита ресурсов – можно изучить бухгалтерский отчет о прибылях и убытках, а так же баланс.
 
5. Что бы проверить застройщика на перспективы банкротства и не попасть в тупиковую ситуацию, полезно будет зайти на сайт Федеральной налоговой службы, что бы узнать о нем дополнительную информацию. Для этого необходимо указать название, адрес и другую доступную информацию о данной компании. На сайте Арбитражного суда, можно выявить наличие процессов связанных с банкротством застройщиков.   
 
Любой инвестиционный проект, которым в свою очередь является и покупка квартиры в новостройке, предполагает некоторую вероятность рисков, которые необходимо минимизировать. 
Для этого следует с помощью специалиста или самостоятельно разобраться, какие документы должны быть у застройщика. После этого тщательно проверить их и изучить всю информацию о застройщике, что бы в последствие иметь самые большие шансы благополучно отпраздновать новоселье.     

Бесплатную консультацию по обмену имеющейся квартиры на новостройку в Зеленограде и его окрестностях, вы можете получить здесь >>>