Памятка покупателю новостройки
Покупка вторичного жилья - это важное событие. А покупка квартиры в новостройке является не менее ответственным шагом. Печальный опыт прошлых лет до сих пор заставляет участников долевого строительства с осторожностью рассматривать покупку жилья в новостройке. Нарушения застройщиков заключались не только в двойных продажах квартир, но и в невыполнении обязательств по формированию инфраструктуры нового жилого района: школы, детские сады и др. В связи с этим каждый покупатель новостройки видит необходимым проверить компанию застройщика.
С введением 214 Федерального Закона, появились определенные гарантии по 214 ФЗ для покупателей квартир в строящихся домах. Это происходит потому, что закон регулирует не только отношения застройщика и покупателя, но так же обязательства сторон сделки. Однако нужно заметить, что данное положение вещей в свою очередь повлекло и повышение цен на объекты продаваемые застройщиком в связи с увеличением ответственности застройщика.
Задача данной публикации, в доступной форме изложить важные моменты и положения для покупателя квартиры в новостройке и предоставить краткое содержание 214 ФЗ. Здесь будут перечислены все права покупателя, а так же его обязательства перед застройщиком.
И так, вы остановились на определенной новостройке. Месторасположение будущего дома Вас вполне устраивает, цены на квартиры, обозначенные в рекламе - приемлемы. Однако возникает несколько логичных вопросов: кто застройщик, когда будут сдаваться дома и когда фактически можно вселиться в свою квартиру. Как показывает практика, телефонные разговоры являются слабым источником информации. В лучшем случае мы услышим несколько слов по квартирам в доме, приблизительной их стоимости и ориентировочные сроки сдачи дома.
Поэтому разработаем перечень важных моментов, которые необходимо для себя уяснить:
1. Информация о застройщике
Это важная деталь. Используя название заинтересовавшей Вас строительной компании, можно найти информацию о данном застройщике в интернете, самостоятельно изучить историю его работы, отзывы. Но существует информация, которую вы вправе получить у застройщика напрямую. Ниже перечислены пункты, которые подскажут, как проверить застройщика на надежность:
- Название организации, ее местонахождение, график работы;
- Госрегистрация застройщика;
- Учредительные документы застройщика;
- Свидетельство о постановке на учет в налоговые органы;
- Информация об учредителях;
- История его проектов за последние 3 года;
- Информация о его лицензиях;
- Финансовая ситуация застройщика - размеры кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации;
- Бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
- Аудиторское заключение деятельности застройщика за последний год;
- Разрешение на строительство;
- Техническое и экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости;
- Заключение экспертизы проектной документации (если Федеральный Закон устанавливает на данный момент данную экспертизу);
- Проектная документация со всеми актуальными изменениями;
- Документы, подтверждающие право застройщика на используемый для строительства земельный участок (земельный участок, на котором ведется строительство, должен быть во владении у застройщика на основании собственности, на праве аренды, на праве субаренды либо в некоторых случаях на праве безвозмездного срочного пользования)
- Информация о проекте строительства - в ней должны отражаться не только все сведения соответствующие проектной декларации и сведения о застройщике, но так же о подробных характеристиках дома, назначении помещений, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиках);
2. Информация о проектной декларации
Проектная декларация представляет собой документ содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства.
Проектная декларация должна быть опубликована, размещена в СМИ за два месяца до заключения договора долевого участия и предоставлена покупателю в соответствии с настоящим Федеральным Законом (кроме случаев, когда застройщик реализует объекты долевого участия без размещения и распространения необходимый рекламы для привлечения данных средств на строительство объекта). В декларации должны быть внесены все изменения и сведения, касающиеся строительства.
3. Обязательства и ответственность застройщика.
- Застройщик имеет право привлекать денежные средства лишь на основании заключения договора долевого участия, выпуска жилищных сертификатов или на основании создания жилищного кооператива в соответствии с Федеральными Законами регулирующими подобную деятельность. По инициативе гражданина (покупателя новостройки), вследствие нарушения подобных требований, сделка может быть признана судом недействительной;
- Если строительная компания принимала деньги не имея на то права, гражданин может потребовать немедленного возвращения уплаченных им денежных средств плюс уплаты процентов в двойном размере и процентов сверх суммы за причинение убытков (ст. 395 ГК РФ);
- Объект долевого строительства (в нашем случае – квартира) – подлежит передаче участнику долевого строительства (покупателю новостройки) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома;
- Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта передачи объекта долевого строительства;
- Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства объект не позднее двух месяцев обозначенного в договоре срока и соответствующего качества по договору, проектной документации и всем техническим требованиям и регламентам;
- В случае несоответствия качества объекта (недостатки, непригодность использования) участник вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, уменьшения цены объекта или возмещения своих расходов связанных с устранением недостатков. При серьезных нарушениях сроков сдачи и качества объекта, участник долевого строительства в одностороннем порядке может отказаться от исполнения договора долевого участия и потребовать от застройщика вернуть денежные средства и выплатить проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату денежных средств;
- Если покупатель (гражданин) обоснованно отказался от исполнения договора, то в течение 20 рабочих дней, а если добился расторжения через суд – в течение 10- и дней с момента расторжения договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в двойном размере исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств;
- В зависимости от условий договора, застройщик за 1 месяц или за 14 дней обязан предупредить покупателя о завершении строительства и сроке передачи объекта долевого строительства (квартиры) и разъяснить последствия бездействия, которые заключаются в том, что по истечению 2 месяцев, застройщик составляет односторонний акт о передаче объекта участнику долевого строительства, который уже будет нести риски за случайную гибель объекта.
4. Договор долевого участия.
Данный договор регулирует отношения между застройщиком и покупателем новостройки и является основанием для требования у застройщика объекта долевого участия и последующей регистрации. Несколько характеристик такого договора:
а) Составляется в письменной форме;
б) Подлежит регистрации в Росреестре;
в) Считается заключенным с момента регистрации;
г) Гарантийный срок для объекта долевого строительства должен составляет не менее 5 лет, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры, за исключением случаев, когда недостатки (дефекты) возникли в результате нормального износа или нарушений в эксплуатации дома.
Важно что бы в договоре были определены следующие пункты:
1) определение конкретного объекта подлежащего передаче участнику долевого строительства (покупателю)
2) цена договора
3) сроки и порядок уплаты
4) сроки передачи объекта покупателю (дольщику).
5. Обязательства и ответственность покупателя новостройки
Участник долевого строительства так же несет обязательства и ответственность в процессе взаимоотношений с застройщиком.
а) Покупатель (участник долевого строительства) обязуется уплатить указанную в договоре с застройщиком цену и принять объект долевого строительства (квартиру) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома;
б) Обязательства покупателя исполнены с момента уплаты денежных средств по договору в полном объеме и с момента подписания акта передачи на объект долевого участия.
в) Если застройщик расторгает договор с участником долевого строительства на основании нарушений по уплате, то расторгнуть договор застройщик может не ранее чем через 30 дней после письменного уведомления «дольщика» вместе с получением застройщиком сведений о том, что дольщик получил данное уведомление или не проживает по указанному адресу. Т.е. если покупатель новостройки нарушает условия оплаты, застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор;
г) В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным Законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
6. Расторжение договора покупателем
Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор в следующих случаях:
1.Неисполнение обязательств застройщиком по передаче объекта в срок.
2.Нарушение требований, которые привели к серьезным нарушениям качества объекта долевого строительства.
3. Приостановка строительства, при которой очевидно, что застройщик не успеет в срок сдать объект.
4. Существенного изменения проектной документации
5. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
6. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
7. Продажа новостройки через агентство недвижимости
Часто при застройщиках работают их партнеры, которые независимо или на эксклюзивных правах реализуют объекты долевого участия в новостройке по ценам застройщика. Преимущество сотрудничества с риэлтерскими компаниями могут заключаться в следующем:
а) Независимо от того кто продает объект новостройки: агентство или сам застройщик, стоимость квартиры остается неизменной, так как установлена застройщиком и указывается в договоре с тем же застройщиком. Агентство недвижимости оказывают дополнительные услуги на усмотрение покупателя.
б) При покупке новостройки в зачет имеющегося жилья, покупателю новостройки необходимо будет реализовать свою имеющуюся недвижимость (дом, квартира, участок или другая недвижимость) в короткий срок. В данном случае агентство, продающее квартиры от застройщика поможет за меньшую комиссии реализовать объект недвижимости и одновременно приобрести в новостройке жилье по 214 ФЗ.
в) Имеется так же ряд преимуществ в отношении оформления ипотеки, подготовки документов и других видов услуг, предлагаемых агентствами недвижимости;
В заключении можно добавить, что в соответствие сегодняшнему законодательству, квартиру в новостройке можно приобрести используя материнский капитал, а так же программу государственной поддержки с пониженной процентной ставкой и военную ипотеку.
