город Зеленоград
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Продажа, покупка, обмен квартир
и другие услуги по недвижимости
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Как составить договор купли - продажи квартиры?

01.09.2019
Покупая или продавая квартиру нужно составить договор купли-продажи. Т.к. подписание этого договора и является самой сделкой. 
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу сразу же, как только его подписали продавец и покупатель. 

Договора купли-продажи бывают простой письменной формы и нотариальные. 

Простая письменная форма – это когда вы составляете договор, скажем на компьютере и затем, просто распечатываете его. Это, несомненно, экономит деньги и время, а так же позволяет составить договор персонально под наши требования. 
Нужно учитывать, что правильно составленный договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме имеют ту же юридическую силу, что и нотариально заверенный.
Но зачем же тогда заключают договора у нотариуса?

Когда заключают нотариальный договор?

Можно выделить три основных случая, когда заключают договор купли-продажи квартиры у нотариуса.
1) В тех случаях, когда этого требует законодательство, т.к. безусловно, существуют отдельные сделки, где необходимо участие нотариуса. Например, если составляется договор ренты или в сделке участвует несовершеннолетний. В этом случае без нотариуса в Росреестре не зарегистрируют право на квартиру. 
2) Так же иногда стороны сделки сами хотят заверить договор у нотариуса, так как это придает ощущение надёжности, хотя и стоит дороже.  
3) И в третьем случае продавец и покупатель квартиры заключают нотариальный договор лишь потому, что попросту не знают о том, что эта форма сделки не обязательна. Что можно составить договор в простой письменной форме самостоятельно или заказать, например, в агентстве недвижимости, где в любом случае будет дешевле. 
Лично я ничего не имею против нотариальных договоров. Это выглядит, как-то солиднее, да и психологически спокойнее. Просто вопрос цены, времени и удобств. 

Можно ли скачать договор купли-продажи квартиры в интернете?

Имеют место случаи, когда стороны сделки, в целях экономии скачивают договоры с различных сайтов.
Однако к этому нужно подходить достаточно внимательно, т.к. обычно, договоры в интернете являются устаревшими, урезанными  или попросту, имеют ошибки, а для каждой сделки, для каждой ситуации нужно составлять свой конкретный договор. Особенно это важно для покупателя квартиры, т.к. он в будущем будет владеть квартирой на основании именно этого договора. 
Так же нужно понимать, что такие документы выкладывают вовсе не для того, что бы помочь вам со сделкой. Авторы данных ресурсов преследуют свои цели и хорошо, если файл с договором не будет заражен вирусом.  В противном случае важная информация на компьютере, в том числе и личные документы, могут стать достоянием хакеров. 

Скачивать договор из интернета меньше всего опасаются продавцы квартир. По их мнению, им нечего бояться: ведь главная задача – получить деньги за квартиру. И что уж там написано в договоре, не важно. Но на самом деле им так же нужно внимательно следить, что бы все данные и условия взаиморасчетов были прописаны правильно, т.к. могут быть проблемы с получением денег за проданную квартиру. 

Риски договора купли-продажи для покупателей квартиры

Что касается покупателей, то им нужно уделить наибольшее внимание составлению договора. Ведь им потом придется с этим договором жить, распоряжаться квартирой, и впоследствии не исключено, что по этому договору эту квартиру придется продавать.
Иногда покупатели, которые оформляют ипотеку, уверены, что банк составит правильный договор. Возможно, в каких-то банках и есть платные услуги по составлению договоров купли-продажи, но в обычном режиме банковский работник не составляет договоров, т.к. он не юрист. В лучшем случае он выдаст шаблон, который нужно «допиливать». 

Приобретая квартиру, некоторые покупатели думают, что все жильцы сами собой выпишутся

Так же случается, что покупатели квартир не придают значения содержанию договора. Например, почему то многие покупатели считают что, при покупке квартиры, само собой разумеется, все прежние жильцы должны выписаться из бывшей квартиры. На деле необязательно. Абсолютно нет никакого преступления в том, что квартира вам будет продана с прописанными лицами. Поэтому если вы купили квартиру и потом появлялись лица, имеющие право на пожизненное проживание в этой квартире, то это ваша вина, что вы как покупатель не усмотрели этот момент, не проверили третьих лиц и не указали в договоре купли-продажи пункты, которые должны вас страховать на этот случай. 

Мы имеем то – что сами купили

Если, не приведи случай, дело дойдет до суда, то содержание договора купли-продажи квартиры будет иметь очень существенное значение.
И поэтому вся та информация, которая составлена в договоре, будь она правильная или неправильная будет зафиксирована и иметь соответствующие последствия.
Если в договоре будет указано, что вы покупаете кота в мешке, значит, так оно и будет, и ни кто потом не поможет, т.к. покупатель сам подписал неграмотно составленный документ. Поэтому мы имеем то, что сами купили.

Существует ли единый образец договора купли-продажи квартиры?

Должен сразу сказать, что какого-то единого шаблона договора купли-продажи квартиры не существует от слова «вообще». 
Каждый юрист, нотариус, риэлтор - при разных ситуациях и в разных регионах составляют договор по-разному.
Но объединяет все договоры правильная структура.
И поэтому первый шаг для грамотно составленного договора – это понять схему договора и потом уже вникать в детали..

Схема договора купли-продажи квартиры

Самая первая часть договора – это шапка договора.
В нее входит:
- НАЗВАНИЕ ДОГОВОРА. Договор может называться, например: «Договор купли-продажи квартиры». Иногда договор называют «Договор купли-продажи жилого помещения» или например «Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств» и т.п. Т.е. здесь возможны различные варианты. 
- МЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. Например: «г.Москва» или «Рабочий поселок Андреевка Солнечногорского района Московской области». Т.е. здесь мы указываем крупную административно-территориальную единицу, в которой происходит действие. 
- ДАТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. Это значит, что в договоре указывается дата, когда проводится сама сделка, а не когда, например, этот договор был напечатан.  
- СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ ДОГОВОРА. Это могут быть паспортные данные физлица или необходимые данные юр.лица., если квартиру скажем, продает или покупает какая-нибудь компания. Например, в договоре может участвовать юр.лицо, когда мы приобретаем, новостройку. 
Если в сделке участвуют физ.лица, то нужно указать фамилию имя отчество участников сделки, дату рождения, место рождения, гражданство, номер, серию паспорта, когда и кем выдан паспорт, код подразделения и адрес регистрации по месту жительства.
Очень важно – что бы все данные были указаны в точности так же, как в паспорте. Не нужно что-то сокращать, изменять, добавлять лишние запятые и т.к.

Сведения об объекте недвижимости

Только что мы обсудили шапку договора.
Теперь переходим к не менее важной части – описание предмета договора.
Здесь указывают, какую квартиру продавец продал покупателю, адрес этой квартиры и кадастровый номер. 
Так же в договоре обязательно нужно прописать на основании, каких документов продавец владеет этой квартирой.
Например, продавец мог получить квартиру по наследству и в этом случае в договоре может быть написано, что «Указанная квартира принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию (или по закону)»..

Цена договора

Следующая часть договора посвящена деньгам. Т.е. сколько стоит квартира, когда, какими деньгами и каким образом передаются деньги покупателем продавцу. Здесь абсолютно не должно быть шаблонов. Так как в каждой ситуации все будет по-разному. Это касается не только стоимости квартиры, но и способов взаиморасчётов, сроков и условий оплаты. В одних случаях сумма может быть переданы до сделки, в других после сделки. В одних сумма будет переведена на счет продавца, в других будет передаваться с помощью банковской ячейки. Т.е. все очень индивидуально. 

Нормы законодательства

Пункты договора с указанием статей и законов, отражают нормы, и положения законодательства, на основе которых был составлен договор. Как правило, таких статей и законов достаточно много упоминается в договоре. Некоторые из них стандартны и применимы ко многим договорам. Например, статья 131 Гражданского кодекса. Она говорит о том, что не достаточно совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры. Потому что обязательно нужно зарегистрировать право собственности. 
Но есть так же положения, которые обязательны в одних договорах и не уместны в других. Например, если стороны сделки состоят в браке, то обязательно нужно учитывать положения Семейного кодекса. 
  

Передача квартиры покупателю


И завершает наш договор еще несколько пунктов.
Это информация о том, как будет передаваться квартира – до или после регистрации права. 
Если квартиру передаем до подписания договора – то это указывается в тексте договора.
Если после регистрации права – то указывается срок, в течение какого времени будет передана квартира покупателю. 
В договоре так же нужно указать количество экземпляров и распечатать договор в нужном количестве. Бывает, что квартиру продают участники долевой собственности, и тогда каждому продавцу нужен будет свой экземпляр. 
Составлять договор желательно так, что бы он уместился на одном листе с двух сторон. Если же не удалось уложиться в один лист, тогда придется договор сшивать. 
Под основным текстом обязательно каждая сторона должна от руки написать полностью свою фамилию имя отчество и расписаться.
Принято что бы договор начинал подписывать продавец, а под ним покупатель.

Проверка документов и подача договора на регистрацию

После подписания договора, его нужно подать на регистрацию.
Очень важно перед сделкой не только еще раз проверить документы, но и паспорта сторон сделки. Очень неприятный будет сюрприз, если у кого-то паспорт окажется недействительным. Например, закончился срок действия. 

Читайте так же:
Как нужно готовиться к сделке купли-продажи квартиры?
Осторожно - долг за капремонт!
Что такое предварительная проверка квартиры?
Консультация эксперта
СЕРГЕЙ ЗАВОДСКИХРиэлтор в Зеленограде
Партнер СБЕРБАНКА
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку