город Зеленоград
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (985) 766-92-67
+7 (495) 766-92-67
+7 (985) 766-92-67
+7 (495) 766-92-67
Продажа, покупка, обмен квартир
и другие услуги по недвижимости
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Как составить договор купли - продажи квартиры?

01.09.2019
Перед сделкой купли-продажи квартиры обязательно нужно составить договор купли-продажи. Ведь подписание этого документа и является самой сделкой.
Напомню, что договор вступает в силу сразу с того момента, как его подписали стороны сделки.

Договора обычные и нотариальные

Договора купли-продажи бывают в простой письменной форме (ППФ) и нотариальные.
Договор в простой письменной форме может быть составлен на компьютере, а затем распечатан.
Обычно такие договора составляют для того, что бы сэкономить время и деньги, а так же указать в договоре детали так, как это необходимо сторонам сделки. Нужно учитывать, что правильно составленные договора в простой письменной форме имеют такую же юридическую силу, что и договора нотариально заверенные.
Но зачем же тогда составляют договора у нотариуса?

Когда заключают нотариальный договор купли-продажи квартиры?

Во-первых, есть случаи, когда нотариальная форма просто обязательна. Например, если составляется договор ренты или в сделке участвует несовершеннолетний собственник квартиры. В этом случае без нотариуса не зарегистрируют право собственности.

Так же иногда стороны сделки сами хотят заверить договор у нотариуса, что бы чувствовать ощущение надёжности и иметь дополнительный факт о добросовестности покупателя.
Лично я ничего не имею против нотариальных договоров. Вопрос только денег и удобств, так как это отнимет пару десятков тысяч рублей и скорее всего полдня на сделке, а так же предыдущее время, потраченное на подачу документов нотариусу, разъяснение условий сделки и т.д.

Можно ли скачать договор купли-продажи квартиры в интернете?

Иногда сторонам сделки приходит в голову простое решение: скачать шаблон договора в интернете и потом просто подставить туда свои паспортные данные и информацию по квартире.
Однако это не самая лучшая идея, потому что для каждой ситуации нужен свой договор, а в интернете, как правило, договора устаревшие, сокращенные или попросту, имеют ошибки.

Обычно скачать договор пытаются продавцы квартир. По их мнению, нет причин для беспокойства. Ведь для них главная задача, это получить деньги за квартиру. Но на деле им так же стоит быть внимательнее, что бы все данные и условия взаиморасчетов были прописаны правильно, т.к. составив договор с ошибками, можно будет потом очень долго ждать своих денег.

Что касается покупателей квартиры, то им нужно уделить особое внимание составлению договора. Так как им потом придётся с этим договор жить, владеть квартирой, и возможно продавать эту квартиру по данному договору. Но если договор «проблемный» то продать квартиру будет не просто.

Иногда покупатели, которые оформляют ипотеку, уверены, что в банке составят договор, как полагается. Возможно, в каких-то банках и есть платаные услуги по составлению договоров купли-продажи, но в обычном формате банковский работник не составляет договоров, т.к. он не юрист. В лучшем случае он выдаст шаблон, который нужно еще долго допиливать.

Мифы покупателей

Так же бывает, что покупатели квартир не придают значения содержанию договора. Например, почему то некоторые покупатели считают что, при покупке квартиры, само собой разумеется, что все прежние жильцы должны выписаться, а продавец сам по себе должен выполнить все обязательства по безопасности сделки. Но это, как раз и необязательно. Абсолютно нет никакого преступления в том, что квартира вам будет продана с прописанными лицами. Поэтому если вы купили квартиру и потом появлялись лица, имеющие право на пожизненное проживание в этой квартире, то это ваша вина, что вы как покупатель не усмотрели этот момент, не проверили возможных жильцов и не указали в договоре пункты, которые должны вас страховать на этот случай.

Мы имеем то – что сами купили

Если дело дойдет до суда, содержание договора купли-продажи квартиры будет иметь очень большое значение.
И поэтому вся та информация, которая отражена в договоре, правильная она или неправильная – будет зафиксирована и иметь соответствующие последствия.
Если в договоре будет указано, что вы покупаете кота в мешке, значит, так оно и будет, и ни кто потом не поможет, т.к. покупатель сам подписал неграмотно составленный документ.

Нет единого шаблона договора купли-продажи квартиры

Должен сразу сказать, что какого-то единого шаблона договора купли-продажи квартиры в природе не существует.
Каждый юрист, нотариус или риэлтор - при различных ситуациях и в различных регионах составляют договора по-разному.
Но объединяет все договора купли-продажи правильная структура.
И поэтому первый шаг для грамотно составленного договора – это понять схему договора и потом уже вникать в детали.

Шапка договора

Самая первая часть договора – это шапка.
В нее входит:
- НАЗВАНИЕ ДОГОВОРА. Договор может называться, например «Договор купли-продажи квартиры». Иногда договор называют «Договор купли-продажи жилого помещения» или например «Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств» и т.п. Т.е. здесь возможны различные варианты.
- МЕСТО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА - например, «г.Москва» или «Рабочий поселок Андреевка Солнечногорского района Московской области». Т.е. здесь мы указываем крупную административно-территориальную единицу, в которой происходит сделка.
- ДАТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА. В договоре указывается дата, когда проводится сама сделка, а не когда этот договор был составлен.
- СВЕДЕНИЯ О СТОРОНАХ ДОГОВОРА. Это могут быть паспортные данные физлица или необходимые данные юр.лица., если квартиру скажем, продает или покупает какая ни будь компания. Например, в договоре может участвовать юрлицо, когда мы приобретаем, новостройку.

Если в сделке участвуют физлица, то нужно указать фамилию имя отчество участников сделки, дату рождения, место рождения, гражданство, номер, серию паспорта, когда и кем выдан паспорт, код подразделения и адрес регистрации по месту жительства.
Очень важно – что бы все данные были указаны в точности так же, как в паспорте. Не нужно что-то сокращать, изменять, добавлять лишние запятые и т.к.

Сведения об объекте недвижимости

Только что мы обсудили шапку договора.
Теперь переходим к не менее важной части – описание предмета договора.
В этой части договора описывается, какую квартиру продавец продал покупателю. Адрес этой квартиры, кадастровый номер.
Так же в договоре обязательно нужно указать, на основании каких документов продавец владеет этой квартирой.
Если продавец получил квартиру в наследство, то в договоре может быть, например, сказано: «Указанная квартира принадлежит Продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию».

Цена договора

Следующая часть договора посвящена деньгам. Т.е. сколько стоит квартира, когда, какими деньгами и каким образом передаются деньги продавцу. Здесь абсолютно не должно быть шаблонов. Так как в каждой ситуации с продажей квартиры все будет по-разному. Это касается не только стоимости квартиры, но и способов взаиморасчётов, сроков и условий оплаты. В одних случаях сумма может быть переданы до сделки, в других — после сделки. В одних сумма будет переведена на счет продавца, в других будет передаваться с помощью банковской ячейки. Т.е. все очень индивидуально.

Нормы законодательства

Следующие пункты отражают нормы и положения законодательства, на основе которых был написан договор. Как правило, таких статей и законов в договоре упоминается достаточно много. Некоторые из них стандартны и применимы ко многим договорам. Например, статья 131 Гражданского кодекса говорит о том, что не достаточно совершить сделку и подписать договор. Потому что обязательно нужно еще сдать этот договор в Росреестр для регистрации права собственности.
Но есть так же положения, которые обязательны в одних договорах и неуместны в других. Например, если стороны сделки состоят в браке, то обязательно нужно учитывать положения Семейного кодекса.
  

Передача квартиры, сроки, количество экземпляров, подписи

И завершает наш договор еще несколько пунктов.
Один из них – информация о том, как будет передаваться квартира: до или после регистрации права?

Если передача объекта будет совершена до подписания договора – то это указывается в тексте.
Если эта процедура будет после регистрации – то так же в договоре указывается срок, в течение которого будет передана квартира покупателю.

Так же нужно указать количество экземпляров договора, и для кого предназначен каждый экземпляр.

Далее нужно распечатать договор в определенном количестве экземпляров. Бывает, что в сделке участвуют несколько человек и им каждому нужен свой экземпляр договора. А бывает, что и одного экземпляра достаточно нескольким участникам сделки.

Составлять договор желательно так, что бы он уместился на одном листе с двух сторон. Если же не удалось уложиться в один лист, тогда придется договор сшивать.
В самом конце документа, под основным текстом договора, каждая сторона обязательно должна от руки написать полностью свои фамилии, имена, отчество и расписаться.
Принято что бы начинал подписываться продавец, а под ним покупатель.

Проверка документов и подача договора на регистрацию

После подписания договоров, их нужно сдать на регистрацию в Росреестр. Очень часто это делают в отделении МФЦ.
Важно перед сделкой проверить не только документы, но и паспорта сторон сделки. Очень неприятный будет сюрприз, если у кого-то паспорт окажется недействительным. Например, закончился срок действия.

Читайте так же:
Как нужно готовиться к сделке купли-продажи квартиры?
СЕРГЕЙ ЗАВОДСКИХРиэлтор в Зеленограде
Партнер СБЕРБАНКА
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку