Риски при покупке квартиры на вторичном рынке | выпуск #1

Рассмотрим четыре ситуации с квартирами, которые могут таить в себе подводные камни для покупателя. В дальнейшем эта информация поможет вам разобраться в том, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке.

Почему будут обсуждаться здесь только четыре риска, а не все? Дело в том, что изучение рисков - это некое безграничное и ничем не регламентированное поле деятельности.

Покупателям квартир всегда нужно понимать, что никаких правил проверки квартиры в законах нет. Каждый специалист проверяющий квартиру делает это исходя из своего опыта, знаний, гибкости ума и своих возможностей.
В законе мы с легкостью найдем моменты, когда, скажем, сделку могут оспорить и отнять у покупателя жилье. А вот какие действия нужно предпринять, чтобы с гарантией безопасно купить квартиру — такого в законе мы не найдём. Этого нет, потому, что не существует возможности описать все предположительные случаи рисков и предусмотреть их.
Скажем, почему нельзя однозначно ввести закон о том, что если покупатель купил квартиру, то оспорить сделку по суду уже нельзя? Потому что повально начнутся мошенничества, нарушения прав несовершеннолетних, пожилых и недееспособных людей. Поэтому государство и пытается лавировать, принимая то одну, то другую сторону сделки.

Я так же не смогу перечислить все риски. Тем не менее, в рамках статьи, мы разберём некоторые опасности для покупателя квартиры. Так же на моем сайте, в данном разделе, вы найдете другие полезные статьи и видео на эту тему.
И так, перейдем к деталям.

Какие есть риски при покупке приватизированной квартиры?

Документы на приватизацию считаются наиболее чистыми и безопасными. Изначально такая квартира была муниципальная, затем ее просто переоформили на себя частные лица. Никакой истории переходов прав и перепродаж не было. Но, что если я вам скажу, что приватизированная квартира могла быть уже ранее приватизирована, затем продана, снова передана муниципалитету и снова приватизирована! К удивлению такое случается, и это реально было в моей практике.
Это хорошо если удастся выяснить, что во всей этой цепочке не было никаких нарушений прав собственников, в т.ч. несовершеннолетних. Если же нарушения были, то впереди возможны судебные разбирательства. А в целом риски приватизированной квартиры после ее покупки заключаются в появлении тех, кто имеет право на пожизненное проживание в такой квартире. Например, если жилец не участвовал приватизации или его права были нарушены в момент приватизации. Так же есть риски, если подобный жилец (отказник) выписался "в никуда".

Риски квартиры доставшейся по наследству

Если продавец квартиры получил ее в наследство и говорит, что кроме него больше нет наследников, то проверить это на 100% вы не сможете никаким образом. Да, конечно, существуют ограничения, которые не позволяют «внезапным» наследникам появиться в ненужный момент и отсудить свою часть жилья. Но есть так же и условия, когда наследник все-таки сможет отсудить свою часть даже в проданной квартире. В качестве примера можно указать наследников, которые всегда имеют обязательную долю в наследстве. Независимо от того положено им наследство или нет. Если скажем, они не успели вступить в наследство из-за болезни, то суд может восстановить их права даже на проданную квартиру.

Риск, связанный с банкротством продавца

Эту опасность нельзя недооценивать. Угрозу представляют продавцы-должники. Даже небольшой долг по различным кредитам может быть причиной, того, что на продаваемую квартиру наложат обременение. А если продавец квартиры обанкротится в будущем после ее продажи, то эта квартира может быть передана в конкурсную массу.

Риск при покупке жилья, которое ранее покупали на материнский капитал

Все мы знаем, что материнский капитал можно с успехом использовать на покупку квартиры. Причем многие так и делают. В основном материнским капиталом гасят уже имеющуюся ипотеку.
И в этом случае после выплаты ипотеки родители должны обязательно наделить детей собственностью в такой квартире. То есть наделить долями. И не любыми долями, а теми, которые не нарушает права несовершеннолетних. Более того наделять долями в такой квартире нужно всех членов семьи и никого обделять нельзя. 
Но есть случаи, когда родители забывают это сделать и продают квартиру. О последствиях можно только догадываться. Например, если детей не наделили долями или выделили доли меньше, чем требуется по закону, то дети вырастут и могут подать в суд на возврат своих долей.

Читайте так же:
Что такое предварительная проверка квартиры?
Три совета, как купить квартиру в Зеленограде
Подводные камни квартир в двух словах