Когда лучше продавать квартиру?

Всех приветствую! С вами Сергей Заводских и что бы ответить на вопрос: когда лучше продавать квартиру, необходимо подробно разобраться в обстоятельствах продавца и в ситуации на рынке недвижимости.
В этой статье я дам важную информацию и несколько видов решений данного вопроса.
      

Если квартиру нужно продать, потому что нужны деньги

Когда собственник продаёт свою квартиру потому, что просто нужны деньги, то его задача выгодно продать эту квартиру. В этом случае важно ориентироваться на три детали:

1) какой период времени сейчас по календарю;
2) какая экономическая ситуация в стране;
3) какие изменения происходят на рынке недвижимости.

Если рынок недвижимости стабилен, то продавать квартиру желательно в период с апреля по май и с ноября по декабрь. Именно в эти месяцы наблюдается оживление покупателей. Я не буду сейчас углубляться, почему это так происходит, скажу лишь, что это подтверждает моя практика с 2008 года. Конечно же, это не означает, что в другие месяцы покупателей нет и выставлять квартиру в рекламу не обязательно. Наоборот, нужно заранее разместить объявления, протестировать то, как реагирует рынок на квартиру, проанализировать количество звонков, мнение потенциальных покупателей и понять какая в действительности максимальная цена на эту квартиру.

Но есть еще важные условия, при которых может снижаться или повышаться спрос на квартиры. Если в экономике страны происходит стагнация, т.е. цены на жизненно важные товары растут, а доходы граждан остаются на низком уровне, то недвижимость, как это ни странно, теряет в цене. Это происходит потому, что населению все сложнее ее покупать. И наоборот – если в стране подъем (вспомним нулевые годы, когда цены на жилье динамично росли), то на жилье есть спрос и оно дорожает на глазах. Но здесь есть еще фактор дефицита. В те времена жилья было меньше, чем сейчас, и повторить заново ту картину рынка, навряд ли удастся. Поэтому если экономическая ситуация в стране не на высоте, то жилье дешевеет. А это означает, что ждать, пока квартира еще больше обесценится, для продавца смысла нет.

Есть и еще одно событие, которое влияет на продажу квартиры. Это изменение условий по ипотеке. Нужно сказать, что ипотека, является сегодня практически основным источником покупки жилья. Если в теории отменить ипотечные кредиты, то рынок жилья просто рухнет. Поэтому когда в 2018 году объявляли о повышении ипотечной ставки, многие, кто откладывал покупку квартиры на ближайшие годы, незамедлительно бросились оформлять кредиты по более доступным процентам.

Отсюда произошел скачок спроса на квартиры, и соответственно выросли цены. Однако подобные ситуации возникают редко и очень важно правильно понимать происходящее. Так как на этом же примере, многие продавцы квартир подумали, что рынок недвижимости взял курс на стабильный подъем, и недвижимость наконец-то стала непрерывно расти. В результате продавцы переоценили свои квартиры, а тем временем рынок опять просел и множество квартир остались висеть в рекламе по нереальным ценам, хотя могли быть проданы в конце того же года по максимальным ценам.

Если квартиру нужно обменять

Если в результате обмена квартиры вы взамен получаете не только другую квартиру, но и доплату, то действовать нужно по алгоритму с простой продажей квартиры. Это то, о чем я сейчас писал выше.
Но бывают случаи, когда собственники улучшают жилищные условия. И вот здесь речь должна идти о размере вашей доплаты. Не важно, сколько стоит ваша квартира и та, в которую вы собираетесь переезжать. Важно сколько вам нужно доплатить. По сути, вы докупаете дополнительные метры жилья. Сама логика подсказывает, что чем дешевле жилье, тем выгоднее обмениваться на большую площадь.

И поэтому обмениваться на более дорогую квартиру выгоднее на падающем рынке недвижимости.
К сожалению не всегда этот вопрос понятен для собственников квартир. Многие по привычке стараются выбрать момент, что бы подороже продать свою квартиру и обменяться на другую. Но, к сожалению, дождавшись повышения цен, в результате приходится переплачивать, покупая одновременно другую квартиру по более высокой цене. Вот наглядный пример: при обмене 40 метровой квартиры на 50 метровую квартиру, вы докупаете 10 метров.
При цене 100 000 за квадратный метр арифметика следующая: ваша квартира стоит 4 миллиона рублей, а та на которую меняетесь 5 000 000 р..

Наша доплата составляет 1 000 000 рублей. Но вот цены на квартиры подросли. И цена квадратного метра оказалась, к примеру, 110 000р. Наша квартира стала стоить 4 400 000 р. а та, в которую переезжаем – 5 500 000 р. Т.е. здесь уже доплата нужна на 100 000 р. больше.
Не смотря на то, что расчёты здесь весьма приблизительны, механизм доплаты остается одним и тем же.

Другое дело, если срочность обмена велика. Потому что порой нет смысла выжидать каких-то благоприятных условий и нужно решать проблемы, как говорят здесь и сейчас.
В таких случаях, пока есть возможность, лучше с обменом не затягивать.

Если от квартиры нужно получать прибыль

Если Вы хотите от квартиры получать прибыль – то здесь нужно учесть несколько деталей. Необходимо сравнить годовую прибыль от квартиры: в одном случае при сдаче в аренду, а в другом случае при получении процентов от вклада, если Вы продадите квартиру и положите деньги в банк. Рассчитать это не сложно. В первом случае, нужно умножить на двенадцать месяцев чистую прибыль от сдачи квартиры в аренду, а во втором случае посчитать, какую сумму даст годовой процент по вкладу.

Например, ваша квартира стоит 5 000 000 р. А ежемесячная прибыль от сдачи в аренду 15 000р. Тогда в год Вы получаете 180 000 р.
Но если квартиру продать и положить вырученную сумму 5 000 000 р. на вклад, скажем под 8 % годовых, то за год вы получите уже 400 000р.
Очевидно, что в этом случае квартиру выгоднее продать. Однако нужно учитывать, что любые инвестиции имеют риски. Никогда не знаешь, что будет завтра и поэтому ставки на вклады могут меняться, так же как и размер выплат по аренде квартир.

Учитывайте налоги

В заключении я обозначу деталь, которая очень важна для прогнозирования прибыли и понимания, когда лучше продавать квартиру.
Эта деталь: налоги с продажи, которые в определённых случаях придется заплатить.
Суть здесь в том, что продавая квартиру, неважно: обмениваетесь ли вы или просто продаете квартиру, нужно обязательно разобраться в том, должны ли вы платить налог с продажи, и если да, то сколько?
Сейчас я отмечу основные пункты в этом вопросе.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости квартиры, Однако если стоимость квартиры в договоре купли продажи выше, чем ее кадастровая стоимость, то налог будет исчисляться с большей суммы. Если, например налоговая база квартиры равна 5 000 000 р., то оплатить налог вам придётся в размере 650 000р. Это обязательно нужно учитывать, когда подсчитываете свою будущую прибыль от квартиры.
Тем не менее, есть и хорошая новость для некоторых продавцов квартир. Платить налоги нужно не всем.

Если вы стали собственником квартиры до 2016 года, то что бы законно не платить налог после ее продажи, нужно дождаться, пока пройдет три года с момента оформления квартиры в собственность. Т.е. максимум вам придется подождать до декабря 2019г.
А вот если вы зарегистрировали свое право на квартиру, начиная с января 2016 года, то тут несколько вариантов.
Тот, кто приобрёл квартиру по договору купли продажи – чтобы не платить налог, должен ждать 5 лет.

А тот, кто бесплатно получил квартиру: т.е. приватизировал, получил по наследству или после дарения, может избежать налогов по истечению трех лет.
Есть еще детали по налоговому вычету и по условиям уплаты налога с продажи квартиры. Но это тема другой статьи, которую вы можете прочитать >>> здесь.


Есть важная новость по налогам с продажи квартиры!
В 2019 году в законодательстве Росси планируется заново ввести общий для всех срок владения недвижимостью три года, после которого квартира после продажи не будет облагаться налогом. Т.е. вернуть те условия, которые были до 2016 года.

На этом прощаюсь. Если вы планируете проводить сделку в Зеленограде, задавайте вопросы, подписывайтесь на Ютуб канал «Риэлтор в Зеленограде» от Заводских Сергея и смотрите полезные видео.