Как выявить признаки продавца – мошенника квартиры?

При покупке вторичного жилья всегда существуют риски для покупателя. О том, на какие детали нужно обратить внимание при выборе квартиры, мы поговорим в этой статье.

На протяжении существующего рынка недвижимости, условия продажи недвижимости и нормы законодательства периодически меняются и дополняются. В связи с этим меняются и схемы мошенничества, а их авторы становятся более изобретательными.

Как правило, общий смысл обмана следующий: покупатель приобретает квартиру, полностью оплатив за нее всю сумму. Но впоследствии сделка признается недействительной. Покупатель остается не только без квартиры, но и без денег, так как они исчезли в неизвестном направлении.

Подобный риск можно существенно снизить, если тщательно изучить документы на квартиру, ее историю и персону самого продавца.

Основные признаки мошенничества

1. Спешка и ажиотаж

Покупателя всегда должно настораживать излишняя суета вокруг процесса покупки квартиры. Если даже на первых этапах знакомства с квартирой: в переговорах по телефону или на просмотре квартиры, вы ощущаете некоторую нервозность, давление со стороны продавца, попытки форсировать события, то необходимо насторожиться.

Вызывать подозрения у покупателя должны в том числе такие факты, как ощутимое снижение цены, объяснения, что срочно нужны деньги и т.п.

Если без объективных причин мы чувствуем, что квартиру пытаются продать очень быстро, то это должно так же вызвать вопросы.

2.Предложение о занижении цены в договоре

Занижение цены в договорах купли-продажи до 2014 года, было достаточно распространенным явлением, если не сказать масштабным. В то время продавцы квартир уходили от налогов, просто указывая суммы в договорах до одного миллиона. Сегодня это делать бессмысленно, так как размер налога с продажи квартиры привязан к установленной кадастровой стоимость объекта, которая не редко бывает даже выше рыночной.

Именно поэтому просьба продавца квартиры существенно снизить ее стоимость, должна вызвать явную настороженность.
Абсолютно очевидно, что даже если покупатель выиграет суд в случае расторжении сделки, продавец будет обязан вернуть лишь ту сумму, которая указана в договоре.

3. Продажа квартиры по генеральной доверенности

Если вам предлагают купить квартиру у некоего лица по доверенности или в истории квартиры были сделки на основании доверенности, то подобные действия могут быть причинами будущих проблем.
Не исключены варианты событий, когда доверенность оформили обманным путем или просто подделали.

В итоге сделку, при которой квартира была продана против воли собственника, суд конечно же признает недействительной.

Что бы избежать подобных рисков, нужно достаточно скептически относиться к продаже квартиры по доверенности и тщательно проверять историю ранее проведенных сделок с данной квартирой.

4. Банкротство

На фоне появления института банкротства, появились также проблемы связанные с продажей квартир лицами, которые являются банкротами или будут таковыми в ближайшее время.

Дело в том, что в соответствии с действующим законодательством, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, даже если она произошла за три года до банкротства продавца.

5. Умалчивание о недостатках продаваемой квартиры

В отличие от всевозможных мошеннических действий, существуют также случаи, когда недобросовестные собственники умышленно умалчивают о весомых технических и других проблемах, связанных с продаваемым объектом недвижимости.

Например, продавец утверждает, что соседи по подъезду вполне приличные. На самом деле рядом с квартирой расположен настоящий притон или по соседству живет алкоголик-дебошир. Или, скажем, в ближайшее время рядом с домом намечается строительство огромного промышленного объекта.

Подобные детали сложно отнести к нарушению закон. Поэтому покупателю необходимо самостоятельно получить достаточную информацию о данном районе, поговорить с соседями и местными жителями, при необходимости воспользоваться помощью участкового.

Как обезопаситься от мошенников

Перед покупкой квартиры очень важно собрать, как можно больше информации. Это касается не только окружающей инфраструктуры, транспортных сообщений, но и юридической чистоты самого объекта.
Очень важно получить и проанализировать все данные по истории зарегистрированных лиц. А так же узнать: кто, когда и, как получал право на данное жилье, насколько часто происходили переходы прав на данный объект. Если в течение года квартира отчуждалась несколько раз, то и это должно быть тревожным сигналом.

Полезно знать, что если в прошлом произошли нарушения в процессе, какой либо проведенной сделки, никакое количество перекрывающих впоследствии сделок, не поможет скрыть мошенничество.

Важно так же обращать внимание на квартиры, которые были куплены по ипотеке, при условии что их собственникам по закону положен материнский капитал.
Если в числе собственников продаваемой квартиры нет детей, благодаря которым и выдается материнский капитал, необходимо убедиться в том, что на погашение ипотеки не использовался маткапитал.
Потому как если окажется, что маткапитал все-таки использовали, а детей не наделили долями, в будущем будет признано нарушение прав несовершеннолетних.

Другая опасность может таиться в квартирах, приватизированных до 1994 года. В то время иногда не вносили несовершеннолетних детей в списки собственников в процессе приватизации жилья. Поэтому ребенок, достигнув совершеннолетнего возраста, вполне может оспорить нарушение его прав, произошедшее в прошлом.

Еще одним опасным явлением при покупке квартиры может быть появление наследников. Если обделенный наследник докажет, что имеет уважительные причины на то, что не успел вовремя вступить в наследство, суд может удовлетворить его иск. Поэтому купив квартиру, основанием права которой является Свидетельство о наследстве, необходимо учитывать возможное появление других претендентов на наследство.

Для того, что бы снизить риски до нуля, необходимо тщательно подходить к изучению объекта недвижимости, и каждый случай рассматривать индивидуально. Поэтому, какого-то единственного универсального списка правил здесь не предусмотрено.

Тем не менее, в любых ситуациях связанных с проверкой покупаемой квартиры, необходимо уделять особое внимание изучению документов. Так же недопустимо вовлекаться в спешку и суету. И не менее важным условием безопасности, является сбор и анализ максимального количества информации, касающегося приобретаемой недвижимости.