г. Москва, Зеленоград
ежедневно
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Ваш персональный консультант
по продаже и обмену недвижимости
в Зеленограде и Солнечногорском районе

Как продать квартиру в долевой собственности целиком

09.08.2017
Необходимость решать жилищные вопросы: разъезжаться с родными, меняться на квартиру с целью получения доплаты или увеличения площади и проводить другие операции, может возникнуть практически у каждого. Однако если квартира принадлежит одному собственнику, то этот вопрос решается несколько легче, чем, в случае если у объекта недвижимости несколько хозяев и квартира находится в долевой собственности.

Проблема, как правило, заключается в отсутствии договоренности в финансовом вопросе или в мотивации.
В первом случае, определенные участники долевой собственности могут быть против тех цен за их долю, которые предлагает сегодняшний вторичный рынок.

Например, в Зеленограде средняя стоимость типовой 2 комнатной квартиры, в среднем состоянии находится в промежутке примерно от 5 000 000 р. до 5 300 000 р. Допустим, в этой квартире есть два сособственника, каждый из которых имеет по 1/2 доли. Обо они хотели бы разъехаться: каждый в однокомнатную квартиру. Но у одного есть возможность, что бы исходя из средней цены, получив свою долю (от 2 500 000 до 2 650 000 р.) и доплатив имеющуюся сумму, купить среднюю типовую «однушку», а у другого нет. То есть другой участник долевой собственности, у которого материальные трудности, будет не согласен продавать свою долю за указанную сумму. Он может потребовать больше за свою долю, скажем 3 000 000 р. и более.
Второму сособственнику это соответственно не будет выгодно, и начнутся споры, в процессе которых некоторые будут рассматривать продажу долей по отдельности.

В другом случае спор между сособственниками может возникнуть не из-за денег, а из-за нежелания вообще продавать или менять квартиру.

Как правило, активный инициатор размена квартиры в итоге обозначит свое намерение, продать свою долю отдельно и впоследствии получив за нее вырученные средства, осуществить беспрепятственно дальнейшую покупку однокомнатной квартиры.

Нужно сказать, что продажа квартиры раздельно по долям, не самая хорошая идея. Результаты подобной продажи мы рассмотрим в следующем разделе статьи.

Почему долю в квартире продавать не эффективно

Прежде, чем разобраться в особенностях продажи доли в квартире, необходимо взять во внимание одну важную деталь.
Даже если квартира состоит из двух одинаковых комнат и оформлена она на двух собственников, каждый из которых имеет по 1/2 доли в праве, это не предполагает, что определенная комната будет принадлежать какому-то определенному сособственнику.
Это означает, что в квартире, где есть долевая собственность вся площадь общая, и каждый собственник имеет сою долю в этой общей собственности. Если более формально выразиться, в каждой комнате каждый собственник имеет по 1/2 ее площади, так же как и в каждой другой части помещения (кухня, санузел, прихожая, лоджия) каждый сособственник имеет свою долю, в соответствии с указанными значениями в документах.

На практике если у собственника меньшая доля, чем у его сособственника, это никак не может ограничивать его пользование помещением. Проще говоря, он может спокойно перемещаться по всей квартире и пользоваться всеми ее частями и конструкциями.

Другое дело если комната в квартире, это выделенный объект. В таком случае в правоустанавливающих документах будет отмечено, что объектом собственности является не доля в праве, а именно комната, у которой есть свой номер и площадь, а так же свой технический паспорт. В этом случае только определенный собственник может ею распоряжаться по своему усмотрению и проникновение в данную комнату других лиц без согласия ее собственника, будет считаться нарушением закона.
Что нельзя сказать о квартире, где установлена долевая собственность, так как сама по себе доля, это некое обозначения части права, а не границ помещения.

Исходя из данной информации, уже можно понять, почему на комнату можно найти покупателя по более нормальной, рыночной цене, а вот продать долю вообще становится сложно.

В целом продать отдельно долю в квартире в теории возможно, но возникает вопрос, кто ее купит и за какую сумму?

Определенно можно сказать, что стоимость подобного объекта недвижимости будет невелика. В разы меньше, чем стоила бы выделенная комната подобных размеров. Из этого так же можно мысленно представить портрет того, кто решится ее купить и для каких целей.

Продажа отдельной доли точно не будет выгодна ни для самого ее продавца, ни, скорее, для того, кто остается в квартире после продажи, если кончено долю покупает не близкий родственник или не очень хороший порядочный знакомый.

Как выгодно продать долю в квартире

Если продажа долей в квартире неизбежна, то для наиболее выгодного результата, любой профессиональный риэлтор порекомендует реализовать квартиру целиком, разделив на сделке справедливо вырученные средства между участниками долевой собственности и используя доплату в качестве имеющихся средств или ипотеки, приобрести одновременно каждому новое жилье.

Что бы грамотно провести сделку и решить жилищный вопрос каждого сособственника, специалист проведет экспертную оценку имеющейся квартиры, оценит стоимость других объектов, которые необходимо будет потом приобрести и предоставит некий проект по обмену.

Профессиональный обмен квартиры, позволит каждому сособственнику получить максимальную стоимость за свою долю, исходя из рыночных цен на полноценное жилье и переехать в новую квартиру на выгодных условиях.

Так же персональный риэлтор поможет подобрать необходимый ипотечный кредит, ставки по которому в последнее время заметно снизились. В целом если у сособственника указанной выше 2-х комнатной квартиры нет личных средств для покупки отдельного жилья, то исходя из средних цен на квартиры в Зеленограде, он может обменять свою долю на однокомнатную квартиру, взяв кредит из расчета около 15 000 р. выплат в месяц. В зависимости от качества имеющегося и покупаемого жилья, доплата может отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону.
Заводских Сергейэксперт по недвижимости
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку