Как организовать выгодный обмен 2 комнатной квартиры на 1 комнатную?

Среди посетителей интернета, которые интересуются жилищными вопросами, немало тех, кто ищет объявления на тему обмена 2 комнатной квартиры на 1 комнатную.
По логике запроса можно понять, что поиск ведут собственники однокомнатных квартир, желающие расшириться в жилье и увеличить количество комнат.
Как правило, это молодые семьи, которые планируют или уже имеют детей.
На практике это действительный популярный и наиболее оптимальный вид обмена квартир.
Ведь в основной своей массе, не у всех есть материальная возможность обменяться сразу на трехкомнатную квартиру. Поэтому обмен на «двушку» наиболее доступен и комфортен для проживания.

При поверхностном изучении обмена двухкомнатной квартиры на однокомнатную, данный вид сделки кажется, ничем не отличается от других видов обмена, например трёхкомнатной квартиры на однокомнатную.
Тем не менее, здесь есть свои особенности, о которых я расскажу, а так же дам несколько советов собственникам квартир.

Как сэкономить деньги

При обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную, как правило, доплата будет меньше, чем при обмене той же «однушки» на «трешку». Это, что называется, понятно всем.
Но вот особенность однокомнатных квартир заключается в том, что собственником такой квартиры часто может быть один человек. Соответственно при сделке по такой квартире можно обойтись без нотариального заверения, что сэкономит порядка 25 000 р.
Но вот собираясь переезжать в двухкомнатную квартиру, уже нужно уточнять, сколько там собственников. Потому что в этом случае уже больше вероятности, что там более одного собственника. И если это так, и «двушкой» владеют в долях, то участие нотариуса на сделке не избежать.
Это нужно для того, что бы заранее обсудить, кто и как будет оплачивать нотариальные расходы.
Приведем следующий пример:
Единственный собственник однокомнатной квартиры нашел подходящий вариант двухкомнатной квартиры, у которой два собственника. Условием такого обмена является доплата, к примеру, в 1 500 000р. Стороны сделки договорились обо всех условиях, проговорили сумму доплаты и составили договор мены.
У собственника однокомнатной квартиры свободных денег нет, и он берет ипотечный кредит.
Как известно с ипотечным кредитом связаны так же дополнительные расходы: страховка кредита, оценка для банка и не редко – оплата документов БТИ.
И как это часто бывает, денег оказывается впритык.

Но вот незадолго до сделки собственники квартир узнают, что сделку обязательно нужно заверять у нотариуса, т.к. в двухкомнатной квартире оформлена долевая собственность.
И вот, как это часто бывает, начинается спор, кто должен оплачивать нотариальные услуги. Феномен заключается в том, что, казалось бы, в крупных сделках, где участвуют большие суммы, могут возникать раздоры из-за сравнительно небольших сумм.
В данном случае, собственник однокомнатной квартиры может отказаться оплачивать нотариальные расходы, потому что не рассчитывал на них, да и не имеет к этому отношения. Потому, как лично у него квартира не имеет долевой собственности.
А участники сделки со стороны двухкомнатной квартиры могут настаивать разделить расходы пополам или вообще сказать, что они не будут оплачивать нотариуса, т.к. предоставили хороший торг по доплате.

Чтобы не происходило подобных разногласий, важно заранее оговаривать эти детали. На месте собственника однокомнатной квартиры, в данной ситуации можно перед составлением договора попросить торг не в 1 500 000р. а скажем в 1 475 000р.

Так же при обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную, лучше по возможности выбрать подходящее время. Наиболее выгодными периодами являются времена спада рынка, когда отовсюду мы слышим про кризис.
В этом случае происходит падение цен на жилье.
Исходя из того, что при обмене однокомнатной квартиры на двухкомнатную мы доплачиваем дополнительные метры, нам важно, что бы цена этих метров была, как можно ниже.

Нужно сказать, что «небольшие падения рынка» часто происходят каждое лето, когда многие заняты отдыхом и рынок жилья проседает.

Некоторые участники сделок по обмену квартир ошибочно полагают, что не зависимо от цен на жилье размер доплаты все равно остается одинаковым.
Это конечно не так.
Представим, что однокомнатная квартира стоит всего 1 000р. а двухкомнатная стоит 1 500р. Здесь доплата составит всего 500р.
Но вдруг цены на квадратный метр взлетели вверх и «однушка» стала, стоит 1 000 000р. , а «двушка» 1 500 000р.
Здесь нам придется в качестве доплаты выложить далеко не 500 р. а уже 500 000р.
Поэтому, чем выше стоимость квадратного метра, тем больше будет у нас доплата, если мы обмениваемся на более дорогое жилье.

Но для того, кто ухудшает жилищные условия, т.е. меняется на более дешевую квартиру, соответственно рост цен на квартиры будет выгоден, т.к. он получит больше доплату.

Так же финансовый вопрос может возникнуть при обсуждении состояния квартир. Если обмениваемые квартиры требуют ремонта, то оценивая стоимость квартир и доплату, нужно учитывать, что расходы по ремонту однокомнатной квартире будут значительно меньше, чем затраты на отделку в двухкомнатной квартире.

Дополнительно хочу дать рекомендацию, указывать письменно то, что остаётся в квартирах после переезда. Так как в момент просмотра квартиры ее собственники могут пообещать оставить всю мебель и технику, а после сделки внезапно изменить решение и забрать имущество.

Проверка квартиры

Не зависимо от того, как мы приобретаем квартиру, покупаем или меняем, в любом случае необходимо проверять новое жилье. Чем больше у квартиры собственников, тем больше нужно проверить информации. Поэтому в случае с двухкомнатной квартирой необходимо изучить личности собственников на предмет банкротства, судебных разбирательств. Не забыть проверить их всех на дееспособность. Так же нужно разобраться – есть ли у них супруги, от которых нужно получить согласие на сделку.
В перечень проверок, должно входить изучение оснований права на квартиру этих собственников. Потому что не обязательно, что все они одинаковым образом приобрели квартиру. Например, один может владеть своей долей по приватизации, а другой – на основании договора купли-продажи. Соответственно нужно проверить всю историю. Если один из собственников двухкомнатной квартиры получил свою долю по наследству, то нужно так же разобраться: какой у него вид наследства, когда и от кого получено наследство, есть ли еще родственники и т.д.

Еще хотелось бы обратить внимание на то, что перед подготовкой к сделке, нужно изучить квартиру на предмет незаконных перепланировок. Если таковые имеют место и вы берете ипотеку, лучше заранее проконсультироваться в оценочной компании и в банке – возможно ли будет одобрить подобную квартиру.

По этой теме пока все, смотрите полезные видео на видеоканале в Ютубе «Риэлтор в Зеленограде».

Читайте так же:
Что такое альтернативная сделка? 
Несколько способов получить скидку на ипотеку в Сбербанке 
Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры?