Обмен квартир в Москве база данных

24.08.2016

Обмен квартир всегда был актуальным решением жилищных вопросов. В современное время желающих обменять свою квартиру стало намного больше. Это связано не только с тем, что кто-то хочет переехать в другой район или улучшить жилищные условия.
Многие пытаются решить с помощью обмена трудную задачу – избавиться от неликвидного жилья, в которое, например, вложили средства, но вскоре поняли – что инвестиции были ошибочными.
Не зависимо от причины – желающие обменять жилье, хотели бы найти особые базы обмена, где другие граждане так же хотят обменять свое жилье напрямую.

В теории таких предложений должно быть много и найти подходящий обмен не составило бы труда.
Однако каких либо специализированных баз по обмену квартир не существует, за исключением небольших разделов по обмену жилья на некоторых досках объявлений. Подобные объявления подолгу рекламируются или через какое-то время удаляются из-за невостребованности. Именно поэтому, крупные и раскрученные ресурсы, такие, как Циан, Авито – не имеют тематик по обмену жилья.
В данной статье мы разберём, почему традиционный обмен практически неосуществим и какой есть выход.

Почему сейчас прямой обмен не работает?

Сегодня, прямой обмен можно осуществить с помощью сделки, которая называется мена. Для этого стороны заключают специальный договор. В этом случае собственники квартир, по сути, меняются напрямую своими квартирами.
В советские времена был похожий способ, и он работал довольно успешно. Чтобы подобрать подходящий вариант, граждане обращались в официальное Бюро обмена или к нелегальным маклерам, которые самостоятельно формировали свою базу квартир и оказывали услуги.
Однако в те времена более 95% жильцов имели государственные квартиры. В процессе обмена того времени, квартира не привязывалась к какому либо ценовому уровню. Поэтому менялись жильем исходя из нужды: разъехаться с бывшим мужем, с родственниками, переехать поближе к новому месту работы.
Другой альтернативы для обмена в то время просто не было. Именно поэтому часто обмены происходили не равноценные с точки зрения сегодняшней логики. Тогда можно было разменять небольшую «трешку» на две однокомнатные квартиры в одном районе.
В наше время все обстоит по-другому.
Например, если семья, имеющая в Зеленограде две полноценные типовые однокомнатные квартиры, захочет переехать в небольшую трехкомнатную квартиру, то прямого обмена две «однушки» на «трешку» уже не будет.
Собственники однокомнатных квартир заглянут в интернет и поймут, что каждая их квартира стоит более 4 000 000 рублей, а вот небольшая трехкомнатная квартира – около 6 000 000 р.
И абсолютно нет смысла надеяться, что когда-нибудь, найдутся неразборчивые собственники квартир, которые не разобравшись пойдут на невыгодный обмен.

Почему продать легче, чем обменять напрямую?

Подходя к прямому обмену с теоретической точки зрения, можно допустить, что стороны все-таки смогут договориться, и адекватно оценив «рыночную» стоимость своих квартир, урегулировать вопросы доплатой.
Однако подобные схемы остаются лишь в теории. А в действительности события развиваются несколько иначе.

Когда собственник принимает решение обменять квартиру, на начальном этапе он предпринимает абсолютно те же действия, что и обычный продавец. Он проводит оценку своего жилья.
Для этого он заходит в базы квартир в интернете. А дальше ориентир берется на более привлекательные, с точки зрения продавца квартиры по завышенным ценам.

Затем собственник квартиры подбирает то, на что он хотел бы обменяться.
Здесь, конечно же, рассматриваются предельно низкие цены, так как «средние» и тем более самые высокие цены не интересны.
В итоге формируется некое предложение по обмену: «Меняю трехкомнатную квартиру площадью 51 кв.м на две однокомнатные без доплаты в Москве».
Данное предложение размещается в раздел «обмен» на доски объявлений.

Доска объявлений по обмену квартир в Москве

В результате проходят месяцы, а серьезных обращений нет. Те немногие, кто позвонил по данному объявлению, предлагают абсолютно не допустимые варианты. Среди них предложения об обмене квартир в «замороженных» новостройках, в далеких не пользующихся спросом населенных пунктах и т.п.

По сути, каждая сторона обмена – преследует именно свою выгоду, делая невыгодным обмен противоположной стороны.
Именно поэтому прямые обмены заходят в тупик.

Но как же тогда продавцы квартир умудряются продавать, если они так же завышают стоимость своего жилья?
Рынок жилья устроен так, что квартиры продаются только те, которые в принципе доступны для покупателя по цене и уже потом покупатель выбирает самое лучшее и дешевое. Поэтому если квартира сейчас стоит дороже реальной ее стоимости, она продана не будет вообще..

Соответственно, если сегодняшняя экономическая ситуация в стране на 2016г. не позволяет большинству граждан приобрести типовую однокомнатную квартиру за 5 000 000 р, то цены на эти квартиры падают до тех пор, пока не появится спрос.
Как только появляется первый покупатель – то данную цену можно назвать предельно-высокой рыночной ценой. Однако предложений на рынке недвижимости много, а покупателей готовых покупать по высокой цене единицы. Поэтому что бы продать квартиру, продавцы снижают ее стоимость до тех пор, пока их объект кого-нибудь не заинтересует.
Это обычный принцип рынка.

Конечно, у профессиональных участников рынка недвижимости имеются инструменты, которые позволяют продать квартиру быстрее и дороже. Тем не менее, в данный момент нас интересует вопрос – как обменять квартиру.

В связи с этим, продавец, который действительно хочет продать квартиру, подстраивается под спрос и продаёт ее по максимально высокой цене. Тот, кто не имеет на данный момент большой потребности в продаже – указывает цену более высокую и ждет. Но ожидание может длиться достаточно неопределенное время.
Именно поэтому, заглянув в газету или на сайт по продажам квартир, мы увидим разные уровни стоимости одинакового по типу жилья.

Возвращаясь к прямому обмену квартиры, можно заметить сходство между объектами, продающимися по завышенной цене и объектами которые меняют. Их объединяет не востребованность.

Рассматривая обмен и обычную продажу, можно отметить, что у продавца, который переоценил свое жилье все-таки больше шансов продать, чем у того, кто пытается заключить договор - мены. Причина проста – продавец квартиры работает непосредственно со всем рынком, который состоит из сотен и тысяч покупателей. В процессе продажи, опираясь на мнение покупателей, количество просмотров, анализ других квартир, которые постепенно продаются – продавец начинает понимать реальное положение вещей и вскоре готов пересмотреть свои взгляды.
Тот, кто ищет обмен, контактирует по сути лишь с одним собственником противоположной квартиры - и они не могут договориться. Никто не заставит кого-то одного из них убедить, что бы именно он уступил в цене.
Переговоры оказываются напрасными и обмена не происходит.

Как решить вопрос обмена?

Если внимательно изучить ситуацию на рынке жилья, то решение проблемы обмена, должно быть связано с продажей квартиры. И это действительно так, потому что все успешные обмены, происходят сегодня именно с использованием этапов продажи квартиры. Подобный вид обмена называется - альтернативная сделка.
В двух словах, это продажа имеющейся квартиры и покупка другой.
Но подобная схема может насторожить: как можно продавать единственное жилье?
Все дело в том, что механизм подобного обмена не предполагает того, что вы продаете свою квартиру и остаетесь с деньгами на руках без крова над головой.
Продавая свою квартиру, собственник одновременно покупает другую. Для этого опытные специалисты проверяют юридическую чистоту, подготавливают необходимые документы и организуют все условия для подобной сделки.
В юридическом смысле подобный обмен по безопасности ни чем не отличается от других сделок с недвижимостью: продажа, мена, дарение и др., при условии, если каждую из этих сделок проводят профессионалы.

Плюсы альтернативной сделки

Так как для проведения альтернативной сделки необходимо найти покупателя на квартиру и одновременно подобрать нужный вариант, то здесь есть возможность сэкономить на разнице.
Важно понимать – одну и туже квартиру, разные продавцы могут продать за различные цены. Конечно, волшебства не бывает и квартиру стоимостью в 5 000 000 р. продать за 6 000 000 р. не получится (иначе все бы так и делали и цены росли бы до бесконечности), но опытный риэлтор может выиграть несколько процентов от общей стоимости. То же самое касается и в отношении подбираемого объекта. Профессионал всегда найдёт самый выгодный вариант и проведет успешно торг.
В совокупности при правильной организации сделки, специалисту удается выиграть крупную сумму, часть которой идет, в том числе и на выплату гонорара риэлтору. В итоге клиент получает то, что хотел и остается в плюсе.

В заключении можно подвести итог: все, кого интересует обмен квартир, могут с успехом использовать обычные рубрики и базы по продаже квартир, потому что с помощью альтернативной сделки, можно обменяться практически на любой понравившийся объект недвижимости в пределах одного региона.

Заказать консультацию можно задать здесь >>>

Так же читайте:
Что такое предварительная проверка квартиры?