Кому удается успешно инвестировать в недвижимость?

Недвижимость – это одно из наиболее дорогих видов имущества. И сам факт того, что стоимость недвижимости высокая, создает иллюзию надежного способа сбережения и приумножения денег. Несомненно, недвижимость имеет определенную ценность. Но данная ценность вполне относительна и зависит от тех или иных параметров определенной недвижимости.

К примеру, сама по себе квартира в многоквартирном доме – это всего лишь бетонная коробка. Ее себестоимость условно составляет примерно 10 000 – 15 000 р. Однако если мы начинаем строить этот дом скажем в Московской области то затраты увеличатся до 25 000 – 30 000р. Если речь идет о Москве – то здесь уже затраты составят около 80 000р.

Эти цифры весьма приблизительные, но они показывают, что ценность недвижимости начинает уже меняться при смене локации. Однако параметров у недвижимости значительно больше. Но сначала давайте поговорим о тех инвестициях, которые проводят обычные граждане, которые не являются профессионалами в инвестировании.

В этом случае часто само по себе инвестирование не кажется, каким то сложным вопросом. Все очевидно – недвижимость дорогая. Более того она всегда имеет спрос: будь то продажа или аренда. К тому же она всегда должна дорожать. И отчасти это действительно так. Но, как и в любом деле, здесь существуют свои нюансы, о которых нужно знать начинающим инвесторам.

Перепродажа недвижимости: купил дешево – продал дорого

И так давайте рассмотрим такой вид инвестирования, как скупка дешевого жилья с целью последующей перепродажи по более высокой цене. Схема простая – сегодня я покупаю квартиру за одну цену, а через какое-то время продаю, скажем, на миллион рублей дороже. Все вроде очевидно. Более того, подобная схема в принципе возможна. Но только в единичных случаях. Массовых подобных сделок и тем более в формате бизнеса мы не наблюдаем. А причина вот в чем.

В теории, конечно, случается, что иногда кто-то готов несколько дешевле продать квартиру. Несколько дешевле – это процентов на 10%. Но что бы купить ликвидную недвижимость по более низкой цене, скажем процентов на 30%, для этого нужна уникальная случайность. И здесь ни о каком планируемом инвестировании разговора быть не может. Потому что практически вся недвижимость, которую мы видим в продаже, не то что бы продается по рыночной цене, а рекламируется даже по завышенной. Как говорится, нужно днем с огнем искать того, кто продает качественный объект, без каких либо подводных камней по сильно заниженной цене.

Обычно покупая недвижимость, выйти на реальный рыночный уровень удается лишь в процессе торга. Поэтому достаточно рискованно и не выгодно пытаться на такой перепродаже выкроить 1 - 3%. Т.к. при системном таком занятии велика вероятность, что купленная нами недвижимость подешевеет или в один прекрасный обнаружатся проблемы юридического характера. Одна неудачная сделка может обнулить всю предыдущую работу. Более того нужно учитывать налоги и другие расходы.

Очевидно, что такой способ заработка, как скупка и перепродажа недвижимости, достаточно сложный. Хотя при поверхностном изучении кажется простым в исполнении. Возможно, кто-то спросит – «Но если покупать и продавать опасно, как же все продают и покупают недвижимость?». Дело в том, что никто не отрицает риски при сделках с недвижимостью. Это вытекает даже из законодательства. Но одно дело, когда это вынуждает житейская ситуация, а другое – когда инвесторы любители пытаются это поставить на поток.

Казалось бы, что проще – купил квартиру, накинул миллион и перепродал. Но, на деле здесь нужно иметь постоянно свежую реальную статистику по рынку, понимать ликвидность недвижимости. И, конечно же, здесь большую роль играет случай, т.к. в реальности практически все собственники хотят получить предельно высокую цену за свою недвижимость, и не отдают ее по низкой цене.

Купил убитую квартиру, сделал ремонт и продал дорого

Следующий способ инвестирования, заключается в покупке «убитых» квартир, в проведении в них отделочных работ и дальнейшей перепродаже по более высокой цене.
Здесь сразу стоит отметить, что как бы мы все это не запаковывали в хороший ремонт, нам в любом случае нужно где-то брать эти квартиры в плохом состоянии по очень низким ценам. Но в реальности продавцы не настроены, продавать подобные квартиры дешево. Наоборот, они почти все уверены, что ремонт не имеет значения, т.к. важна сама квартира.

И получается, мы покупаем квартиру почти по рыночной цене, с небольшой скидкой, вкладываем в нее немалые деньги на ремонт и понимаем, что наши расходы не окупаются. Ведь для того, что бы на этом заработать, данную квартиру с нашим ремонтом придётся выставлять значительно выше рынка. Скажем процентов на 30%. Нужно ведь окупить себестоимость самой квартиры, ремонтные работы, всю эту сложную процедуру с перепродажей, оплатить налог и опять же учесть риски.

Очень важно, что практика показывает, что даже самый качественный свежий ремонт, при продаже квартиры обесценивается на 50%. И это очевидно: покупатель не готов покупать б/у ремонт, который кто-то делал не по его заказу. В противном случае покупатель сам готов сделать новый ремонт. И еще момент – на рынке и так выставлено на продажу много квартир в очень хорошем состоянии, с техникой, мебелью и по рыночным ценам.
Поэтому, что бы инвестировать в подобные проекты нужно очень сильно извернуться, что бы приобрести изначально дешевую квартиру, сделать классный ремонт за копейки и перепродать с выгодой. Здесь опять же изначально нужно понимать сегодняшний рынок, суметь сделать прогноз и правильно оценить квартиру.

Инвестирование в новостройки

Следующий популярный в обсуждении вид инвестирования – вложение в новостройку. Звучит это так: на стадии котлована мы покупаем будущую дешевую квартиру, ждем ввод в эксплуатацию дома и перепродаем квартиру намного дороже.
Это в теории возможно, но опять же, как говорится по заказу это сделать сложно. В чем здесь проблема?
Раньше, в 90-е и в нулевые годы, действительно можно было купить новостройку за очень небольшие деньги.

Но каждый проект с такими соблазнительными ценами был очень рискованным. По сути, на каждом шагу это были мыльные пузыри. Отовсюду было слышно, что очередная новостройка заморозилась и дольщики оставались и без денег и без жилья. Тут уж не до инвестирования. Поэтому низкие цены на новостройку не означают факт успешного инвестирования. Тем более сейчас уже сложно найти дешевую новостройку.

На сегодняшний день певичка стоит дорого. Квадратный метр в новостройке уже, как правило, дороже, чем цена аналогичной квартиры в более старых постройках. Поэтому угадать, какая именно новостройка сможет хоть немного подорожать в обозримом будущем – сложно. Более того, новая квартира, купленная в жилом комплексе, может и вовсе упасть в цене. Например, окажется, что дом построен с нарушениями или данная локация не будет пользоваться спросом.

Не исключено, например, что, над жилым комплексом начнут низко летать самолёты. Или скажем, вблизи дома будут построены мусор сжигающие заводы и т.д. и т.п. И самое главное, что даже в случае удачной покупки новостройки, получить выгоду все равно будет сложно, потому что уже сегодняшняя стоимость первичной квартиры предельно высока.

Поэтому если вы не эксперт в данной сфере, то инвестировать в эту новостройку достаточно рискованно. В цену новостройки, как говорят, и так вложено все что можно. Сейчас на рынке существует большая конкуренция, а денег у большой части населения становится все меньше. Заработать на первичном жилье, можно лишь инвестируя в сами проекты. Но и здесь нужны огромные знания и возможности. Здесь нужно не только владеть информацией по ценам, но и разбираться в строительстве, маркетинге и в тонкостях законодательства.

Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду

Следующее популярное в народе инвестирование, это покупка квартиры для последующей сдачи в аренду.
Но данный метод инвестирования я бы отнес больше к попытке сохранить деньги. Это похоже на вложение средств. Мысль такая: деньги обесцениваются, а недвижимость всегда в цене. И вложив деньги в квартиру, а потом, сдавая ее, мы всегда будем, пусть с маленьким, но с постоянным доходом.

И в этом случае так же нужно оценивать сделку грамотно. Ведь срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду огромен. Это не пять лет и даже не десять. Возможно, окупать квартиру сдачей в аренду придется лет 20 или больше. Но так же нужно учесть, что за время сдачи квартиры она придет в очень плачевное состояние. Более того могут происходить и другие нежелательные события от безответственного обращения с квартирой. А сама квартира, особенно если она неликвидная, вообще может обесцениться. Т.е. здесь мы так же сильно рискуем не вернуть даже того, что вложили.

Неужели инвестирование в недвижимость не имеет смысла?

И вот наступает момент, когда сам собой напрашивается вопрос: а как же инвестирование в недвижимость? Получается, что в недвижимость бесполезно вкладывать и зарабатывать?
Но дело в том, что запланированные инвестиции вполне возможны, но, как правило, в виде больших проектов, с привлечением больших денег и часто при государственной поддержке. Так же здесь нужны глобальные расчёты и прогнозы.

Скажем, изучается определенная локация, просчитывается рентабельность строительства, будущий спрос, конкуренция и мн.др. И только после этого можно, скажем, выкупать или арендовать землю, строить жилье и продавать. Я приведу конкретный пример инвестирования у нас в Зеленограде. Напомню, что Зеленоград, это округ Москвы.

Инвестиции в новостройку 19 микрорайона Зеленограда

Возьмем 19 мкрн Зеленограда. Это район Крюково, который на 2019 год все еще застроен пятиэтажными домами 60-х – 70х годов постройки. Уже много лет город пытался найти инвестора, который бы взялся за строительство нового жилого комплекса с целью реновации. Основная задача, это снести старые дома и заселить жителей пятиэтажек в новые. Но, к сожалению ни один инвестор не хотел браться за такое мероприятие.

Изначально инвесторам был не выгоден данный проект. Ведь задача инвестора не в том, что бы расселить пятиэтажки в новые комфортные дома. Основная задача коммерческой структуры заключается в получении прибыли. Т.е. вложить определенные деньги и получить больше. Но для застройки и расселения 19 микрорайона потребуются несоразмерные расходы и технические сложности. Именно поэтому инвесторам это было не интересно.

Но уже сейчас, спустя годы, благодаря программе реновации и господдержке, строительство все-таки началось. Началось потому, что государство компенсирует часть расходов застройщика, делая для инвесторов этот проект выгодным.

Инвестиционный проект 23 микрорайон Зеленограда: «Зеленый бор»

А вот еще один пример. Это тоже новый жилой комплекс Зеленый бор, который находится почти в 1 км от того же 19 микрорайона.
Здесь уже другая история. Стоимость жилья здесь практически самая дорогая в Зеленограде, если не считать микрорайон МЖК и отдельные дома в других микротронах.
Уже изначально инвестором была просчитана ликвидность данного проекта. До строительства это был небольшой участок земли, где росли сосны. Достаточно хорошее экологичное место, вблизи транспортного сообщения. Более того ничего сносить и никого расселять было не нужно.

В начале строительства в 2013 году покупатели с осторожностью относились к высоким ценам на эти квартиры. Однако спустя время все квартиры застройщика стали улетать, как горячие пирожки. А ведь даже на начальном этапе эти квартиры были дороже «вторички» по городу Зеленограду. Для того времени это было непривычно. Ведь всегда считалось, что новостройка должна быть дешевле.

И вот сейчас, когда все квартиры от застройщика давно распроданы, всегда есть желающие заплатить высокую цену и приобрести квартиру в этом микрорайоне.
Потому что это другая локация, комфорт, близость к природе и т.д. Вот что такое инвестиции.

Любительские инвестиции в недвижимость

По моему мнению, что подобные инвестиции, как: «самому купить квартиру для сдачи в аренду», или «купить квартиру, накинуть миллион и перепродать» – все это большая авантюра.
Я повторюсь, что в каких-то уникальных редких случаях, в формате чуда, это вполне возможно. Как, например, выигрывают в лотерею. Но говорить о системе любительских частных инвестиций – я считаю не совсем серьёзно.

Поэтому я считаю, что нужно подходить к любым инвестициям очень внимательно и проводить тщательный анализ. Даже если нам кажется, что успех будет в 100%, все равно объективные расчёты необходимы.
Очень часто нам, обычным гражданам проводить сделки нужно лишь в тех случаях, когда конкретно необходимо решить какой-то жилищный вопрос. В остальных ситуациях многие просто рискуют.

Бывают и такие предложения инвестирования в недвижимость: купить, скажем, помещение и организовать в нем стоматологическую клинику. И если данный проект будет успешным – разве это не инвестирование в недвижимость?
В этом случае я считаю, что речь идет не об инвестиции в недвижимость, а об инвестиции в бизнес, частью актива, которого будет являть данное помещение.

Точно так же можно купить неликвидное помещение под склад, где будут храниться товары, пользующиеся спросом и которые будут успешно продаваться. Однако причиной успеха будет являться не помещение, а успешный проект бизнеса. Поэтому я считаю, что подобные случаи не имеет отношения к инвестированию в недвижимость.

Читайте так же:
Несколько советов о том, как купить квартиру?
Консультация эксперта по недвижимости