Зеленоград, кор.514, н.п.2
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Закажите консультацию 
по риэлторским услугам!
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Вопрос: как обменять квартиру в Москве на Зеленоград

10.04.2016
Анализ ситуации связанный с запросом продавца 2 комнатной квартиры в районе метро Сходненская, с целью одновременной продажи данной квартиры и покупки 2 комнатной квартиры в Зеленограде.
В данном случае собственник квартиры Виктор поросли меня, как риэлтора Зеленограда описать ситуацию на рынке недвижимости и дать свою оценку по его вопросу.

Здравствуйте Виктор!
Опишу ситуацию, которую я вижу исходя из тех предложений, которые выставлены в рекламу.

 На первый взгляд картина похожа на предновогоднюю в 2015 году и в начале 2016 г.

Однако среди кажущегося большого объема выставленных на продажу квартир в районе метро Сходненская, можно выделить три группы:

1) Большая доля квартир с качественным ремонтом и мебелью, выставлена собственниками по высокой цене от 9 000 000 р. и до 12 000 000 р. Собственники данных квартир видно оценивают сами квартиры по прошлым ценам, плюс добавили сверху крупную сумму в связи с тем, что их квартиры с евроремонтом и мебелью. Однако окупить все расходы по качественному ремонту и мебели не удастся в том объеме, в котором они хотели бы. Даже в лучшие времена супер-евроремонт окупался наполовину. Если собственник 1 к. квартиры незадолго до продажи делал ремонт за 1 500 000 р., то квартира продавалась дороже лишь на 400 000 – 500 000 р. Одним словом, все кто хотят окупить все затраты - не могут смириться с сегодняшним спросом и поэтому данные объекты постепенно скапливаются (именно поэтому их много) и будут висеть в рекламе долго. Кстати, в большинстве случаев их потому и продают, что возникло у многих тяжелое положение со средствами и хотят продать и купить что-то поскромнее и получить доплату.

2) Во второй группе, размещены квартиры подобные Вашей. Они выставлены от 8 400 000 до 8 800 000 р. Их на самом деле мало для масштаба всего района и насколько я вижу, часть из них давно уже в рекламе, так как по этим ценам вряд ли продадутся. Нужно отметить, что в рекламе мы видим именно невостребованные объекты. Те объекты, которые правильно выставлены в рекламу и находятся на уровне актуальных цен – достаточно быстро находят покупателя и снимаются с рекламы из платных и профессиональных баз (по которым я и делаю анализ).

3) В третьей группе наиболее дешевые квартиры, которых мало. Они дешевле по причине удаленности от метро и других непопулярных особенностей расположения в данном районе. Они рекламируются от 7 700 000 р. Однако неправильно думать, что раз эти квартиры «продаются» за 7 700 000 р, то квартира недалеко от метро, уж точно быстро продастся за 8 000 000 р. Дело в том, что данные квартиры лишь висят в рекламе за 7 700 000 р. Скорее всего их аналоги, которые рекламировались до них, были проданы с хорошей скидкой, а эти, в виду не востребованности, продолжают рекламироваться.

По опыту, я хорошо знаю, насколько цены в рекламе, установленные на усмотрение собственника квартиры, отличаются от тех цен, которые реально участвуют в сделках и которые определяют настоящую рыночную стоимость.

Кстати проблема с кадастровыми ценами и заключается в том, что специалисты из кадастровой палаты не совсем ясно понимают реальную ситуации на рынке недвижимости и присваивают кадастровую стоимость объектам используя метод «средней температуры по больнице».
Реальная цена продажи квартир подобных Вашей, в зависимости от документов и состояния, по моему мнению, лежит в пределах 7 500 000 – 8 000 000 р. Хотя мне кажется 8 000 000 р. – это совсем крайний потолок и строить на данном уровне все планы будет не правильно. Скорее это будет что-то среднее между первым и вторым значением.

Теперь, сколько стоит двухкомнатная квартира в Зеленограде, площадью около 52 кв.м.
Рассматриваем 16 и 20 мкрн (хотя 15 й и 14 й будет приблизительно также):
На данный момент наиболее дешевые квартиры среднего состояния выставлены за 5 250 000 и 5 300 000 р. Я думаю от них можно получить еще торг 50 000 – 100 000 р.
Далее есть квартира за 5 700 000 р.

Остальные же, а их достаточно много, выставлены по «докризисным ценам», от 6 200 000 р. до 7 000 000 и выше. Они будут продаваться еще долго.
Находясь на месте покупателя, мы уже можем реально взглянуть на то, как в действительности работает рынок.
Так же можно добавить, что в целом, покупателей мало и сделки хоть и идут, но все-таки вяло. Многие риэлторы жалуются, что у них вообще все стоит на месте уже не один месяц.
Поэтому исходить я думаю нужно из реальности, особо не приукрашивая. Хотя я всегда говорю, что мы стараемся выполнить все по максимуму.
Заводских СергейРиэлтор в Зеленограде
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку