Зеленоград, кор.514, н.п.2
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Консультации по вопросам
продажи, покупки и обмена квартир
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Цены на четырехкомнатные квартиры

10.01.2018
Не ранее, как 08 января 2018 г. я получил звонок. Звонила молодая девушка, которая описала, мне, как риэлтору Зеленограда, следующую задачу. Из ее рассказа получалось,что она и ряд других сособственников имеющихся четырехкомнатную квартиру в Зеленограде общей площадью 83 кв.м., хотели бы разъехаться и в результате обменять данное жилье на две-три квартиры. Например, им подошел бы вариант разъезда на две однокомнатные и одну двухкомнатную, в крайнем случае, одну полноценную однокомнатную одну хорошую двухкомнатную.
В виду того что за последнее год квартиры заметно упали в цене она быстро получила нужную арифметику: в интернете есть вполне типовые "однушки" под 39 кв.м. менее 4 000 000 р. и 2 к.кв. около 5 000 000 р.и меньше.
Исходя из того что цена имеющееся 4 комнатной квартиры равна 9 000 000 р. девушка поставила ясную задачу - осуществить данный обмен.
Далее я счёл нужным ответить следующее:

Здравствуйте *********************!
Прилагаю к документу таблицу, где выставлены на продажу некоторые варианты 4 комнатных квартир.
Объекты отсортированы по стоимости за квартетный метр, что бы можно было понять, что нет никакой зависимости реальных цен к соотношению реальным продажам. Цены в интернете устанавливаются по принципу «кто во что горазд». Каждый продавец думают, какую цену назначить своей рекламной квартиры, смотрит в интернет и ставит выше всех.
Именно поэтому в интернете мы можем видеть лишь те квартиры, которые не востребованы. Что нельзя сказать, например, о ценах на товары в серьёзных сетевых магазинах с большой проходимостью или например топовых автосалонах. Там за ценами следят, иначе торговое предприятие уйдет в убыток.
     комн        корп      этаж      общ S
     Ремонт      цена в рекламе (р)      цена за 1 кв.м. (р)
     4  1553      13/22      102      Дизайнерский      10 000 000      98 039
     4   1554      21/22      102      Качественный ремонт      10 300 000      100 980
     4   1613      17/22      102      Дизайнерский      10 500 000      102 941
     4  1824      5/14      98      Типовой      10 400 000      106 122
     4 449      3/16      72      Среднее состояние, дом старый      7 700 000      106 944
     4  828А      3/14      94      Типовой      10 600 000      112 766
     4  1824      3/14      87,7      Квачественный ремонт      10 300 000      117 446
     4  2040      12/12      94      Типовой ремонт      11 700 000      124 468
     4  334      2/14      94      Описания нет      14300 000      148 958

Кто-то сразу задает вопрос: «вы хотите сказать, что по интернету квартиры не продаются? Они все висят в рекламе просто так?». Конечно, же, квартиры продаются и достаточно редко. Когда продавцу нужно очень продать или обменять квартиру, он понимает ценовую систему рынка и начинает снижать цену. Тут же появляются просмотры квартиры, первые предложения по торгу со стороны покупателя и наконец, происходит сделка. Но цена реальной сделки отличается от цен, которые вы видим на Авито или ЦИАНе, особенно на верхних ценовых позициях.

В нашем агентсвтве недвижимости недавно рекламировалась 4 х комнатная квартира http://квартира-зеленоград.рф/catalog/prodazha_kvartir/2/838/
Сейчас ее сняли с продажи, т.к. продавцы не готовы продавать дешевле, а желающих не было. Было лишь пару звонков,  где покупатели спрашивали о том, будет ли ощутимая скидка. Однако получив отказ, они уходили. Произошла обычная ситуация: продавцы оценили свою квартиру по тем ценам и предложениям, которые имели место несколько лет назад, а приобрести взамен хотели те квартиры и товары, по сегодняшний ценам. 

Остается вопрос: если все эти завышенные цены от продавцов не находят своих покупатели –зачем их рекламировать?
На самом деле у продавцов логика простая и они считают:
1) Моя огромная квартира по старым ценам стоит около 10 000 000 р. По крайней мере, я за эти деньги когда-то ее покупал, да и в интернете много подобных квартир, которые рекламируются по этим ценам.
2) Теперь я вижу, что 1 комн. квартиры которые раньше стоили около 5 000 000 р. стали реально стоить менее 4 млн.р. Более того 2 комнатные квартиры которые стоили от 6 500 000 р. до 7 000 000 р., сейчас стоят около 5 000 000 р. а бывает и дешевле. Так в чем проблема, что бы разменять мою квартиру, которая уж точно стоит 9 000 000 – 10 000 000 р. на две квартиры: 1комн. и 2 комнатную?

Есть еще одна из причин, почему квартиры годами висят по завышенным ценам  - собственникам просто некуда деваться. Они говорят: у нас в квартире четыре семьи и как хотите, но разменяйте нас на три квартиры. На меньшее мы не согласны, и ничего другого слушать не хотим. Естественно это не получается и эти собственники из года в год рекламируют свою квартиру надеясь на чудо.

Очевидная ошибка в том, что в те времена, когда подобные 4 комнатные квартиры стоили реально около 10 млн.р. и более, «однушки» стоили боле 5 млн.(хорошие как правило 5 200 000 и более), а нормальные "двушки" ближе к 7 млн. И получалось что даже в то время никак из 4 комнатной квартиры нельзя было разменять на две хорошие квартиры 1 кв.+2 кв.
Хотя как я и говорил ранее, что можно найти дешевую 40 метровую двухкомнатную квартиру и малогабаритную 1 комн. квартиру за 3 500 000 р. И в итоге это получится около 7 750 000р.

Сразу говорю, что все эти расчеты приблизительные и служат, что бы обрисовать примерную картину.
Часто в этом случае задают вопрос: что случилось с рынком недвижимости?
На самом деле рынок недвижимости работает неплохо, но только в новых ценовых уровнях.
Появилось огромное количество дешевого жилья. Это, или старое неликвидное жилье, или квартиры в готовых новостройках, где за достаточно небольшую сумму можно приобрести качественное жилье с хорошими просторными планировками.

Очень выручает ипотека, Сбербанк и (др.банки) которые предлагают кредиты по невиданно низким процентам.

Поэтому рынок недвижимости хорош сегодня для тех кто:
1) Продает недорогое жилье и переезжает в более дорогое, используя уже меньшую доплату, нежели это было года три-четыре назад.
2) Для тех, кто в принципе имеет некий небольшой первоначальный взнос и покупает жилье. Сегодня уникальная возможность многим обрести свое личное жилье, которое было раньше по заоблачным ценам.

Кому не очень приятно смотреть на сегодняшнюю обстановку на рынке:
1) Тем, кто купил когда-то реально дорогое жилье (или дом) но теперь он уже не вернет эти деньги. И ждать подорожания квартир уже смысла нет –в связи с чем они станут дорожать? Дефицита жилья не будет, т.к. с каждым годом возводится большое количество нового современного жилья, высвобождается много вторичного жилья, которое никаких не могут продать бывшие собственники.
2) К тому же не очень выгодная сделка будет для того кто хотел бы обменять скажем 2 к.кв. на 1 к.кв. и получить с этого доплату. Доплата ощутимо будет меньше чем, скажем, три года назад.
3) Да и рост доходов населения далеко не опережает рост строительства новых квартир. 


Но в любом случае: выгодна ли будет ваша сделка или нет, если есть важность решать жилищный вопрос сейчас – нужно проводить ее сейчас, так как смысла медлить нет. Ведь жизнь проходит сейчас, а ждать пока обесценятся средства иди имеющаяся квартира - смысла нет. .

Когда я обозначал примерные цены на Вашу квартиру менее 8 000 000 р., это не означает, что мы, как риэлторы хотим, что бы вы продали быстрее по самой низкой цене.
На самом деле цену на свою квартиры регулируете Вы сами.
Я как специалист могу лишь подсказать Вам и порекомендовать стратегию действий, где Вы максимально выиграете и меньше потеряете.

Например, Вы все-таки реши выставить свою квартиру за 9 000 000 или 10 000 000 р.
Вы вполне имеете на это право. Мы организуем качественную рекламу и ждем покупателя. Однако в этом случае Ваша квартира пополнит ряды непродаваемых объектов и у будет лишь обесцениваться. 

Хотя с другой стороны я обозначу примерно реальную цену, которая пусть психологически будет казаться меньше, но даст вам реального покупателя.

Имея реального покупателя, можно будет уже выбрать реальные квартиры по привлекательным ценам.
Ели будем выбирать Зеленоград, конечно же, как я и говорил, особо комфортные квартиры мы не подберем, если их нужно будет выбрать сразу несколько.

Но если речь идет о ближайшем районе с Зеленоградом, то там предоставляют от застройщика готовые квартиры большой площади по приемлемым ценам. Например 2 к.кв 72 кв.м. со скидкой нам предоставлялась по цене в районе 3 500 000 р., а 1 комнатная 2 500 000 р.
Есть вариант рассмотреть покупку квартиры в строящемся доме в Зеленограде в 23 мкрн Зеленограда. Но там сдача дома будет в 2019 г. Но цены привлекательнее.

Так же есть вариант выбрать в Зеленограде достаточно приличную одну квартиру и хорошую квартиру в ближайшем жилом комплексе бвлизи Зеленограда.
В любом случае мы работаем с застройщиками, имеем сертификат от Сбербанка России, и сделка будет проведена максимально выгодно и безопасно для вас.
Бюджет комиссии будет составлен так, что в него будет входить комиссия 180 000 р., при условии, что из двух покупаемых  квартир одна квартира будет приобретаться у застройщика, где часто стразу выдают ключи и можно зачехляться. 
Если же придется размениваться на две квартиры на вторичном рынке жилья, то там нужна будет небальная сумма на проверку юридической истории квартиры. Но эту сумму можно также заложить в бюджет сделки.
Ведь в процессе сделки Вы не оплачиваете нашу зарплату. Ее мы получаем из средств покупателя Вашей кварты на самом финале сделки.
Заводских СергейРиэлтор в Зеленограде
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку