Мошеннические схемы с недвижимостью

Не секрет, что сделки с недвижимостью могут быть связаны с рисками и различными мошенническими схемами. Не смотря на борьбу государства с подобными нарушениями, мошенники приспосабливаются и разрабатывают новые комбинации.
Рассмотрим наиболее опасные виды мошенничества при продаже квартиры.

Продажа квартиры по поддельному паспорту РФ
Хотя эта схема достаточно дорогая, у мошенников она наиболее эффективна. Суть ее заключается в том, что злоумышленники арендуют квартиру, собственник которой на длительный период уезжает. Используя копию паспорта собственника квартиры, которую мошенники получили при заключении договора найма, изготавливается подложный паспорт, восстанавливаются правоустанавливающие документы на квартиру и происходит ее незаконная продажа. После подобной сделки, злоумышленники бесследно исчезают. 
Так как данная схема является дорогостоящей, объектами мошенничества, как правило, выступают квартиры более высокой стоимости.
По возвращению законного собственника квартиры, сделка признается недействительной, квартира возвращается пострадавшему, а покупатель остается без жилья и без денег.
Опасность данной схемы заключается в том, что неопытному покупателю сложно самостоятельно выявить факт подлога документов и провести тщательную проверку квартиры.

Продажа квартиры, собственниками которой являлись лица из группы повышенного риска
Изначально злоумышленники приобретают жилье у лиц входящих в группу повышенного риска (лица с психическими заболеваниями, одинокие пожилые люди, граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостью). 
Подобные сделки имеют риск быть признанными ничтожными, так как данные  продавцы  могут иметь ограничения по дееспособности.
В целях отвести подозрения от квартиры, купленной за небольшую сумму, аферисты проводят ряд сделок купли-продажи, чтобы «отмыть» квартиру. 
В процессе изучения подобных объектов недвижимости с целью покупки, должны насторожить частые  переходы права на данную квартиру, «свежие документы» говорящие о недавней сделке, спешка продавца и заниженная цена.
Необходимо заметить, что в случае если выяснится, что первоначальный собственник квартиры был недееспособным, то все последующие сделки буду признаны недействительными. 

Унаследованная квартира
Сделки с жильем, полученным в наследство, имеют так же повышенный уровень риска на вторичном рынке жилья.
Неправомерная сделка по продаже «наследственной» квартиры может произойти не обязательно по причине мошенничества. 
Наследники по незнанию могут незаконно получить наследство.
Бывает, что наследник продающий квартиру искренне не знает о других наследниках данной квартиры.
Например, наследодатель на момент завещания находился на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере и был недееспособен. 
В иных случаях, даже спустя шесть месяцев, могут появиться другие наследники, готовые оспорить сделку. Бывает, что даже наследодатель и новый собственник могли не знать о существующих наследниках. В ряде случаев - это внебрачные дети. 
Есть много историй, когда в молодости мужчина уехав в командировку, оставляет там внебрачного ребенка. Спустя годы, мама вдруг рассказывает ребенку ему, что у него есть отец, скажем в Москве. Буквально недавно один мой знакомый, которому было чуть больше за шестьдесят, рассказал ошеломляющую историю: у него, оказывается, есть сын! Молодой мужчина лет 40 из региона нашел его - своего отца, в городе Зеленограде.

Однако случаются и мошеннические действия, когда продавец утаивает информацию о существовании других наследников или находится в сговоре с ними.
Так же квартиру могут изъять у покупателя, если выяснится, что наследодателя принуждали подписать завещание. 
Может произойти случай, когда наследники  договариваются между собой о том, что один из них отказывается от наследства. Однако после продажи квартиры, отказавшийся наследник – передумывает и требует пересмотреть сделку, и вернуть свою долю, по причине ущемления его прав.
Необходимо понимать, что кроме нотариального оформления наследства, существует - фактическое принятие наследства. Это означает, что наследник фактически стал пользоваться наследством, оплачивать квартиру, проводить в ней ремонт, пользоваться предметами из наследуемой массы (даже использование пылесоса или микроволновки в квартире).
Такой наследник, фактически вступивший в наследство, является законным наследником и может даже спустя 10 лет оспорить сделку купли-продажи квартиры.
Не факт, что в таких случаях покупателю удастся вернуть потраченные средства.
Наиболее безопасным, является наследство по закону, когда продавцами выступают наследники квартиры первой очереди (дети, родители, супруги), Однако и здесь нет гарантии, что не появятся, например, внебрачные дети, которые будут отстаивать свои права на наследство.
Особое подозрение у покупателя должно вызвать наследство по завещанию, где наследниками являются самые близкие родственники. Здесь велика вероятность, что завещание написано под давлением или скрываются другие наследники, так как нет смысла завещать тому, кому и так положено по закону наследство. 

Продажа жилья по подложной доверенности
Сделки по доверенности являются не менее рискованными. Как правило, подобные доверенности используют собственники, которые не могут присутствовать на сделке и находятся, например, за границей.
Риск заключается в использовании мошенником подложной, отозванной доверенности или доверенности от умершего лица.
Сделка так же не может быть законной, если гражданин  подписавший договор отчуждения, умирает в период регистрации права.

Нарушением прав несовершеннолетних детей
Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей, могут привести так же к признанию сделки недействительной. 
Вот основные виды нарушений:
Снятие несовершеннолетних с регистрации в период шести месяцев до приватизации квартиры.
В этом случае будут нарушены права ребенка и по достижению совершеннолетия, он сможет обратиться в суд по этому поводу, вследствие чего квартиру у нового собственника могут изъять. 
Поэтому покупая квартиру, необходимо интересоваться судьбой несовершеннолетних детей продавца.

Ненаделение детей собственностью при покупке квартиры с использованием материнского капитала
В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, родители обязаны наделить всех членов семьи и тем более несовершеннолетних детей  (независимо от того, на кого был выдан маткапитал) долями в данной квартире. В случае выявления подобного факта нарушения, есть все основания для того, чтобы соответствующие органы (органы опеки, прокуратура) признали последующие сделки по отчуждению этой квартиры – недействительными.

Как подстраховаться при покупке квартиры
Консультация эксперта по недвижимости