г. Москва, Зеленоград
ежедневно
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Бесплатные консультации риэлтора 
по продаже или обмену недвижимости
в Зеленограде и Солнечногорском районе

Цены на квартиры в Зеленограде 2017 год

Цены на квартиры в Зеленограде 2017 год
09.02.2017
Изменения в экономике страны за последние два года заметно повлияли на ценовой уровень жилья в Зеленограде. 
Покупательская способность граждан в отношении недвижимости заметно снизилась, что незамедлительно сказалось на реальной стоимости квартир.
Под реальной стоимостью квартир у риэлторов принято понимать те цены, которое действительно участвуют в сделках – потому что именно цены этих объектов определяют реальную картину стоимости жилья.
Если взглянуть на перечень предложений, размещенный на популярных порталах недвижимости, можно заметить огромный разброс цен на квартиры схожие по типу.

Рассмотрим для примера  стоимость типовых 1 комнатных квартир в 4 микрорайоне Зеленограда площадью в районе 38 кв.м. на средних этажах.

На момент анализа было обнаружено 6 квартир разной стоимости:
от 4 500 000 р. до 5 200 000 р.

1. к.438,  7/17 эт., 4 150 000 р.
2. к.402,  8/17 эт.,  4 500 000 р.
3. к.418, 12/14 эт., 4 500 000 р.
4. к.419, 3/12  эт.,  4 600 000 р.
5. к.414, 3/12 эт.,   4 600 000 р.
6. к.435, 15/17 эт., 5 200 000 р.

Как видно из данного писка – цены сильно разнятся.
Первая мысль, что приходит в голову, почему такой разрыв в стоимости – это качество жилья.
Если воспринимать цены справедливыми, то самая дорогая квартира должна быть в наиболее современном доме и в хорошем состоянии, а самая дешевая должна располагаться  в доме устаревшей серии со средненьким ремонтом.

Однако покупатели указывают цены на свои квартиры абсолютно субъективно, поэтому в нашем привычная логика не срабатывает: 
Например, квартира под номером - 3 стоимостью в 4 500 000 р. расположена в сравнительно новом доме 2007 года постройки, причем состояние довольно неплохое: пластиковые стеклопакеты, ламинат, довольно чистые ухоженные помещения.
В отличие от нее квартира под номером - 5 оцененная своим хозяином по максимальной цене находится в доме устаревшей серии, построенном 46 лет назад – в 1971 году. Состояние у нее далеко не новое, которое называют в народе «бабушкин ремонт».

Если вычислять стоимость квартиры исходя из принципа «средней температуры по больнице», то глядя на цены в интернете можно заключить, что средняя цена 1 комнатной квартиры в Зеленограде в 4 микрорайоне равна:
4 592 000 р.

Насколько верна эта цифра, рассмотрим немного позже.

А сейчас подобным методом изучим цены на 1 комнатные квартиры в другой части Зеленограда – в новом городе. Так называют микрорайоны, расположенные по другую сторону Октябрьской железной дороги, которая разделяет Зеленоград на две части.
Здесь преимущественно расположены дома наиболее поздней постройки, если не считать ряда пятиэтажек в 18 и 19 микрорайонах.
В виду того, что в новом городе выставлено на продажу достаточно много жилья, уделим внимание популярному 15 микрорайону.
 
Вот 9 квартир в домах серии П-44:

1. к.1507, 2/17 этаж, (лоджия есть), 4 000 000 р.
2. к.1562, 5/17 эт.,  4 000 000 р.
3. к.1557, 7/14 эт.,  4 150 000 р.
4. к.1517, 3/10 эт.,  4 200 000 р.
5. к.1539, 3/10 эт.,  4 300 000 р.
6. к.1501, 2/14 эт.,  4 350 000 р.
7. к.1557, 8/17 эт.,  4 680 000 р.
8. к.1557, 10/17 эт., 5 170 000 р.
9. к.1509, 3/14  эт.,  5 250 000 р.

В этом случае мы так же видим большой разброс цен и разницу более чем в один миллион рублей.

Рассмотрим самую дорогую квартиру под номером - 9.
В квартире действительно, качественный ремонт. Ламинат, пластиковые стеклопакеты, новые двери, хорошая отделка в санузле, хорошая кухня. В рекламе указано, что техника, кондиционер, шкафы, встроенная мебель – входят в стоимость квартиры.

Варианты квартир под номерами  7 и 8 также имеют довольно хорошее состояние.

Но вот перечень квартир от 1 до 6 представляют собой квартиры со «средним» состоянием в той или иной степени изношенности.

Разделив данные квартиры на две группы: отличное состояние и удовлетворительное состояние, все равно можно увидеть разброс цен, не смотря на то, что квартиры отсортированы.
Квартиры удовлетворительного состояния: от 4 000 000 до 4 350 000 р. – средняя цена 4 200 000 р.
Квартиры отличного состояния: от 4 680 000 до 5 250 000 р. – средняя цена 5 000 000 р.

Сравнивая среднюю цену квартир с обычным ремонтом, можно отметить, что в центре города, т.е. в 4 микрорайоне, жилье дороже, чем в новом городе. И это действительно так, потому что наиболее молодые микрорайоны некоторым покупателям напоминают спальные районы, где больше домов и меньше зелени. 
Тем не менее, всегда находятся покупатели, которые ищут квартиры именно в этих новых микрорайонах, так как они намного ближе к железнодорожной станции Крюково, что позволяет наиболее быстро и без проблем добираться до ближайшей станции метро, а так же до промежуточных станций: Сходня, Химки, Петровско-Разумовская…

Практически каждый продавец или покупатель, проведя подобный анализ, будет уверен, что рынок изучен, и можно с легкостью определить цену своей продаваемой или покупаемой квартиры.

Как определяет цену продавец квартиры


И вот на этом этапе методы оценки продавцов и покупателей сильно отличаются.
Как поступает продавец, который поставил перед собой задачу справедливо оценить свою квартиру?
Обычно собственник квартиры, даже с обычным типовым ремонтом, больше симпатизирует тем квартирам, которые находятся на самом высоком уровне цен.
И это вполне нормальное явление. Почему кто-то должен иметь желание продешевить?
Если собственник квартиры наиболее разборчив и объективен, он, кончено, обратит внимание на то, что например его квартира несколько уступает тем, что выставлены с евроремонтом.
Поэтому цена устанавливается несколько ниже.

К примеру, если рассматривать подборку 15 микрорайона, продавец  однокомнатной квартиры с типовым ремонтом в 95 из 100 случаев установит цену не ниже 4 350 000 р. Ход мыслей прост: если кто-то продает почти такую же квартиру за 4 350 000 р. почему я должен ставить цену ниже? 
В итоге цена устанавливается 4 400 000 – 4 500 000 р., потому что в совсем жилье имеется много преимуществ, которые никто не знает, да и на торг нужно оставить.

В чем ошибка


В действительности сама по себе переоценка квартиры не слишком страшна. Другое дело если не знаешь реальную стоимость своего объекта недвижимости, то в результате отсутствия покупателей на протяжении долгих месяцев, может наступить бессистемное снижение цены, вследствие которого квартира продается в итоге дешевле, чем она стоит.

Почему верхние уровни цен не реальны?
Во-первых, уже на этапе сравнения цен чужих квартир нужно задуматься – а почему часть собственников оценивают свои квартиры ниже, а другие намного выше, несмотря на то, что квартиры по сути одинаковые?
Кто-то конечно, предположит, что вид из окна на красивую березу или таинственный закат –стоит дороже, чем обычный вид из окон других квартир.
Или, например, истории о том, что в подъезде живет внук двоюродного брата Баскова и т.п.
На самом деле подобные детали не влияют как-то заметно на стоимость квартиры.
Хотя есть абсолютно установленные факторы, которые способны изменить цену. Но об этом в следующей части статьи.

Дело в том, что те продавцы квартир, которые установили самые низкие цены, имеют не меньше желаний продать свою квартиру максимально дорого. Буквально несколько недель или несколько месяцев назад, они так же, в пылу страсти и предвкушения выгодной сделки, выставляли свое жилье по максимальной цене.

Однако данная стратегия почему-то не сработала.
Пролетело время и кроме пустых звонков, просмотров и предложений – ничего полезного не было.
Пришлось постепенно снижать цену. Но на протяжении всего процесса снижения ситуация не менялась. 
У многих действительно сдают нервы. Уже раздражают однотипные вопросы по телефону, незнакомые и подозрительные лица на показах квартиры. 
Раздражает все – и покупатели, которым все не нравится и дорого, звонки рано утром и поздно вечером и агенты которые предлагают свою помощь.

Ошибка начинающего продавца кроется в том, что он не знает реальный уровень цен, который работает на сегодняшнем рынке недвижимости. Цены, которые были год или тем более два назад – абсолютно не верны.
Предпочтения покупателей прошлогодней давности – уже неактуальны.

Выстроенная пирамида цен от самой маленькой до самой большой – это в каком-то смысле история продаж отдельно взятого продавца. История потери его времени, ожиданий, уверенности в цене – все это отражается на любом портале недвижимости. Просто не все это замечают и повторяют ошибки других.

Чтобы понять, за сколько в реальности могут купить квартиру, нужно иметь опыт в продажах и провести не одну сделку, что бы понимать рынок. Ведь все квартиры разные и нельзя выработать одну простую математическую формулу определения цены.

Но есть и еще один способ, который потребует холодного объективизма и с помощью которого можно взглянуть на ситуацию с другой стороны.
Необходимо на время стать самим покупателем.

Как определяет цену покупатель квартиры


Покупатель квартиры при беглом осмотре рынка квартир, формирует также определенное впечатление о ценах.
Его внимание в отличие от продавца уже привлекают низкие границы объектов.
Часто можно слышать подобные фразы: « Я промониторил рынок и знаю – в Зеленограде можно легко купить однушку за три миллиона».

Однако при тщательном подходе оказывается иная картина. Квартиры по соблазнительно низким ценам оказываются на самом деле не тем, что нам нужно.
В каких-то случаях их вообще не существует и позвонив по телефону можно услышать: «квартира продана, но есть другие варианты, давайте мы вам подберем…»
В других случаях при просмотре такой квартиры начинаешь жалеть, зачем в нее вообще заходил. Настолько она оказывается убитой и отталкивающей.
И еще один случай: опасная ситуация по документам, при которой подобное жилье вообще не желательно приобретать.

Однако, если за подобную квартиру указана определенная цена, это не значит, что она этого стоит.
Исходя из этого покупатель продолжает уже выбирать более подходящие квартиры, выставленные по более высокой цене оставляя надежды сторговаться по более низкой. И это на сегодняшнем рынке часто удается. 

Факторы, влияющие на стоимость квартиры
Как уже говорилось, стоимость квартиры – это не какой-то установленный эталон меры. 
С одной стороны цена – это субъективная оценка покупателя, а с другой стороны, реальная цена это та – за которую готов заплатить покупатель.
 Поэтому есть абсолютно установленные причины, по которые покупатель не хочет платить за квартиру ее максимальную стоимость, которую он отдал бы за более подходящее жилье.

Факторы снижающие стоимость


Отсутствие балкона
Как показывает практика, квартиру без балкона или без лоджии не купят по такой же цене, как и ее аналог с балконом при похожих условиях: тип дома, место расположения, документы, состояние. Проще говоря, квартиры без балкона продаются дешевле и это просто факт, который нужно учесть.

Состояние квартиры
Когда-то существовала такая фраза: «Я покупаю стены и мне не важен ремонт!».
Сейчас данное утверждение не справедливо.
Цены на недвижимость заметно упали, а вот отделочные работы, особенно строительные материалы, в цене продолжают расти. Дошло до того, что стоимость ремонта уже сопоставима в какой-то степени со стоимостью самой квартиры.
Покупая недорогую 1 комнатную квартиру до 4 миллионов, на ремонт, установку стеклопакетов, металлической двери и некоторых элементов мебели или техники можно истратить от одного миллионов рублей и выше. 
Однако все это можно приобрести в комплекте и сохранить нервы, время и средства.
Исходя из этого, ни один покупатель не будет покупать квартиру с бабушкиным ремонтом за те же деньги, что и квартиру в приличном состоянии: с ламинатом, стеклопакетами, свежей современной отделкой и т.п.

Не благонадежные соседи
Так же обходят стороной те квартиры, которые расположены в подъезде, где исписаны все стены, где мусор горой лежит рядом с мусоропроводом и т.д. Такую квартиру купят по бросовой цене от безвыходности. Или же продавцу придется в течение всего периода продажи самостоятельно следить за порядком в подъезде, на лестничных клетках, так ка покупатели могут так же пройтись по соседним этажам, что бы визуально изучить жилую атмосферу.

Первый этаж
Первый этаж не только не удобен тем, что собственник будет более подвержен внешним раздражителям и более легкой доступности в квартиру со стороны чужаков. Довольно часто на первых этажах в квартирах отсутствуют балконы, что добавляет еще дополнительный минус.

Наследство
Само по себе основание права на квартиру связанное с наследством вызывает у покупателей некоторую насторожённость, а свежее наследство, когда в права владением квартирой наследник вступили совсем недавно – многих вообще отталкивает.
Это связано с рисками появления наследников, которые впоследствии в судебном порядке могут отсудить свою долю или полностью весь объект недвижимости.
К сожалению, проверить наследство нельзя и остается рисковать или воспользоваться титульным страхованием, что так же не является стопроцентной панацеей. 
В виду этого привлечь покупателя на такое жилье можно лишь соблазнительной ценой, да и то –далеко не каждого.


Стоимость жилья в Зеленограде


Подводя итог в оценке квартир, важно отметить, что в любом случае необходимо использовать индивидуальный подход, учитывая микрорайон, в котором расположена квартира, состояние дома, самой квартиры, ее документов и др.
Тем не менее, чтобы не быть голословным, можно обозначить некоторые средние цены на квартиры в Зеленограде, на которые можно ориентироваться тем, кто испытывает сложность при продаже или покупке и не знает в каком направлении двигаться.

В целом на 2017 год ситуация на рынке недвижимости в Зеленограде следующая:
Стоимость квадратного метра среднего, типового жилья колеблется от 97 000 до 115 000 р. в зависимости от состояния и комплектации квартиры.
Если же речь идет о комфортных квартирах, в новых современных домах, то здесь цена может находиться в пределах 115 000 – 130 000 р.

Данные диапазоны не относятся к элитному жилью, расположенному в микрорайоне МЖК и отдельных домах в 10-м и 11-м микрорайонах.

Бесплатные консультации


В случае возникновения вопросов связанных с продажей, покупкой или обменом квартир в Зеленограде, вы всегда сможете получить полезную рекомендацию, аналитическую информацию или прогноз по теме недвижимости совершенно бесплатно. Для этого выберите любой способ связи на странице КОНТАКТЫ.

Заводских Сергейэксперт по недвижимости
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку