город Зеленоград
ПН-ВС
10.00-20.00
Закажите звонок
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
+7 (965) 297-37-92
+7 (495) 766-92-67
Продажа, покупка, обмен квартир
Консультации по недвижимости
г. ЗЕЛЕНОГРАД   

Как использовать налоговый вычет при продаже квартиры?

01.02.2020
В большой части сделок купли-продажи квартир, бывший собственник несет обязательство заплатить налог с продажи своей бывшей квартиры. Это формулируется, как налог с доходов физических лиц. А полученная сумма с продажи квартиры, по законодательству является не чем иным, как доход.

Вместе с тем, размеры подобных налогов скажем так, не маленькие. Это может быть и 400 000р, и 600 000р. и 900 000р. и даже больше. Все зависит от стоимости самой квартиры. И если выразиться более официально, то налог зависит не столько от стоимости квартиры, сколько от налоговой базы проданной квартиры.

Поэтому перед тем, как продавать квартиру, ее собственнику необходимо заранее объективно и без ошибок разобраться, какой будет налог и можно ли его законно снизить?

Потому что из-за непонимания, как использовать налоговые вычеты, ряд граждан боятся проводить сделки и улучшать жилищные условия из-за ошибочно рассчитанного большого размера налогов.

Поэтому в этой статье я постараюсь кратко и доступным языком дать полезную информацию продавцам квартир и ответить на вопрос, как уменьшить налоговую базу и получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Виды основания права собственности на квартиру

Чтобы быстрее во всем разобраться, сначала разберем важную деталь, от которой будут зависеть дальнейшие расчёты.
Нужно четко разобраться, каким образом была изначально оформлена квартира, которую мы планируем продавать? Т.е. какое у нее основание права.
Сейчас мы перечислим виды первичного оформления права собственности на квартиры.
Они разбиты на две категории.

Первая категория:
Сюда попадают те квартиры, за которые мы официально платили деньги и эта стоимость указана в договоре.

У подобных квартир основанием права является следующий документ:
• Договору купли-продажи
• Договору долевого участия (ДДУ)
• Договор уступки прав (переуступка)

Во вторую категорию входят квартиры приобретенные безвозмездно:
• Дарение
• Наследство
• Приватизация

Мы не случайно разделяем квартиры по первичному оформлению, т.к. при подсчетах налога это играет роль.

Как уменьшить налог с продажи квартиры, если квартира была приобретена за деньги?

Разберем три варианта.
Чтобы уменьшить налог, необходимо уменьшить саму налоговую базу.
Поэтому в первом случае налоговую базу можно уменьшить конкретно на ту сумму, которую продавец собственно сам истратил на эту квартиру, покупая ее ранее. Главное условие, что это должно быть подтверждено документально.

Во втором случае у нас есть законная возможность использовать сумму процентов, которые мы уплатили, когда гасили ипотеку. Т.е. сумма этих процентов также способна снизить налоговую базу продаваемой квартиры.
Для наглядности приведу пример.

Допустим, мы купили квартиру в ипотеку. Пока мы гасим ипотеку - мы одновременно гасим не только тело кредита, но и проценты. Так вот с этих процентов так же можно взять налоговый (имущественный) вычет, который поможет уменьшить налоговую базу продаваемой квартиры. Причем не обязательно чтобы в ипотеке была именно та квартира, которую мы будем потом продавать.
Мы вполне можем купить в ипотеку одну квартиру, а налоговый вычет от нее использовать при продаже абсолютно другой своей квартиры.

И в третьем случае мы можем снизить налоговую базу на размер того вычета, который получили при покупке какой либо квартиры ранее. Поясню, что это значит. Дело в том, что покупая квартиру, в виду того, что мы тратим деньги на жилье, государство предоставляет нам возможность вернуть налог с суммы 2 000 000р.

Размер налогового вычета с этой суммы будет составлять 260 000р, т.к. ставка налога равна 13%.
Важно учитывать, что если квартира куплена до 2008г. то сумма для налогового вычета составит только 1 000 000р. В этом случае соответственно удастся сэкономить лишь 130 000р.

Но бывает, мы сталкиваемся с таким вопросом: а как рассчитывать налоговый вычет, если покупаемая квартира стоит меньше 2 000 000р.?

В этой ситуации, несомненно, право на вычет сохраняется так же на два миллиона рублей в полном объеме. Но если мы купили квартиру за 1 800 000р, то в этом случае мы можем пока использовать только 234 000р., хотя остальное можно добрать позже, если приобретем другое жилье.

Как использовать 2 000 000р. для налогового вычета при продаже квартиры?

Разберем ситуацию на примере. Скажем, в 2009 году мы приобрели квартиру за 4 500 000р. Тем самым получили право на имущественный вычет 2 000 000р. (в 2009 году, как мы помним, вычет уже составлял 2 000 000р.). Далее мы эту квартиру могли продать или не продавать, роли это не играет. И вот скажем, в 2018г. мы покупаем новую квартиру и продаём ее через два года, т.е. в 2020г.
Очевидно, что при такой продаже нам нужно будет платить налог.

Предположим, налоговая база такой квартиры составляет 4 500 000р. По сути, мы должны заплатить с ее продажи 585 000р.
Но тут же вдруг мы вспоминаем: что у нас есть налоговый вычет с двух миллионов. Значит, с размера налоговой базы 4 500 000р. от проданной квартиры, нужно вычесть имеющийся у нас налоговый вычет 2 000 000р.

Получается следующее: 4 500 000 – 2 000 000 = 2 500 000р.
Оставшиеся 2 500 000р. это и есть реальная налоговая база, которой мы можем воспользоваться. А это уже 325 000р., что ощутимо меньше, чем предполагаемые раньше 585 000р.

На практике могут быть случаи, когда налоговая база продаваемой квартиры может быть всего 2 000 000р. или даже меньше. Тогда продавец вообще может быть освобожден от налогов с продажи этой квартиры.

Но опять же отмечу, чтобы получать подобные скидки на налоги, необходимо соблюдать правила:
• Чтобы воспользоваться имущественным (налоговым) вычетом, нужно обозначать для налогового органа свое волеизъявление на применение имущественного (налогового) вычета. Другими словами нужно четко прописывать, какой налоговый вычет вы хотите использовать при начислении налогов с продажи конкретной квартиры, т.к. автоматически перерасчёт произведен не будет.
• Имущественный вычет можно зачесть, если вы ранее его не использовали.
• Имущественный вычет можно учитывать по покупкам тех квартир, которые были приобретены, начиная с 2001 года.
• После того, как вы подали декларацию 3-НДФЛ, нужно через три месяца, а это срок камеральной проверки, узнать в налоговом органе результат самой проверки, чтобы если вдруг по ошибке не зачли налоговой вычет, можно было успеть его исправить.

И так, я вкратце рассказал про имущественный, или как говорят, налоговый вычет. Если возникнут вопросы, то пишите на почту, указанную на странице Контакты.

Читайте так же:
Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры?
Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры?
Консультации по налогам и налоговым вычетам в сфере жилой недвижимости
СЕРГЕЙ ЗАВОДСКИХРиэлтор в Зеленограде
Партнер СБЕРБАНКА
Заказать звонок
Ваше имя
Ваш телефон*
Выбрать дату в календаре
Сгенерированное слово
обновить картинку