Нужно ли платить налог за продажу квартиры?

Очень часто продавцы квартир уверены, что раз они продают квартиру, значит, после сделки им обязательно нужно будет платить налог с продажи квартиры.

Кстати, иногда даже встречаются покупатели, которые предполагают, что при покупке квартиры нужно так же платить налог. С покупателями это однозначно не так, ведь при покупке квартиры вообще не нужно оплачивать никаких налогов.
Но вот при продаже – есть различные ситуации, где нужно платить налог, а где не нужно.
Поэтому сейчас я постараюсь кратко, но понятно объяснить, когда нужно платить налог с продажи квартиры.

Но вначале несколько слов о том, какой вообще существует размер налога. Нужно сказать, что здесь имеют место различные ситуации. Но сейчас мы разберем простой случай, когда мы просто продаем квартиру, ничего взамен не покупаем и не имеем никаких налоговых вычетов.

Начисление налога с кадастровой стоимости квартиры

Если в договоре купли-продажи цена квартиры равна кадастровой стоимости или ниже нее, то налог будет исчисляться исходя из размера кадастровой стоимости.
Но здесь есть некоторые важные детали. Нужно сказать, что кадастровая стоимость определяется государственным органом и посмотреть эту стоимость можно, например, в выписке ЕГРН.
И для того, чтобы определить налог, нужно из кадастровой стоимости квартиры вычислить коэффициент в 70%. Этот коэффициент действует по Московскому региону на дату написания статьи. И уже затем из получившейся суммы начислять налог в 13%.

Давайте рассмотрим пример. Пусть кадастровая стоимость продаваемой нами квартиры равна 5 000 000р. С этой суммы мы исчисляем коэффициент: 5 000 000р. х 70% = 3 500 000р.
Эти 3 500 000р. и есть налоговая база, с которой уже высчитывается налог на доходы физлиц в 13%.
Несложно подсчитать, что продавец такой квартиры заплатит налог в размере 455 000р.

Иногда продавцы квартир задают вопрос, а можно ли в договоре купли-продажи указать стоимость квартиры ниже кадастровой стоимости, чтобы меньше платить налог? Ответ: бессмысленно, так как в договоре можно указать хоть 1 рубль, но «налоговая» будет вычислять налог исходя из кадастровой стоимости, которая, как я уже сказал, определяется государством.

Начисление налога от стоимости квартиры в договоре купли-продажи

Во втором способе начисление налога происходит исходя из реальной стоимости квартиры, которая указана в договоре купли-продажи. Но этот вариант возможен лишь тогда, если цена квартиры будет выше, чем сама кадастровая стоимость.
Логика налоговой службы понятна: сколько получил дохода, с этого и плати налоги. Получается: дешевле кадастровой стоимости продавать бессмысленно – все равно заплатишь исходя из ее значения, а если дороже продал, то плати дополнительный налог. Но закон – есть закон.

К примеру, кадастровая стоимость 5 000 000р., а мы продаем квартиру за 6 000 000р. И здесь налоговая конечно, будет начислять налог в размере 13% с 6 000 000р. Тем не менее, здесь есть хорошая новость для продавцов квартиры. В этом случае он может воспользоваться налоговыми вычетами. Например, вычесть из этих 6 000 000р. ту сумму, которую заплатил за эту квартиру при покупке или вычесть 1 000 000р. если, скажем, приватизировал когда-то эту квартиру. Важно то, что налоговая автоматически не будет применять ваши налоговые вычеты. Для этого вид и размер налогового вычета нужно указывать дополнительно. Однако перед тем, как рассчитать налоговый вычет нужно учесть ряд деталей и об этом мы поговорим в других статьях.

Я надеюсь, мы разобрались в том, какой процент представляет собой сам налог и как он начисляется. Теперь осталось поговорить о том, с продажи каких квартир нужно платить налог, а с каких не нужно. Ведь, на самом деле не всегда нужно платить налоги после продажи квартиры.

Поэтому давайте разберем эту тему подробно и поэтапно.

Три правила о том, кто освобождается от налога при продаже квартиры?

Правило 1: квартира в собственности после 01.01.2016 – срок 5 лет.
Если мы оформили квартиру в собственность после 01.01.2016г. срок ее владения должен составлять 5 лет, чтобы не платить налог после продажи этой квартиры.
Условно если мы в мае 2016 года купили эту квартиру, а сейчас в 2020 году продаём, то налог платить нужно, т.к. не прошло еще 5 лет.

Правило 2: квартира, как единственное жилье – срок 3 года
Второе правило является неким исключением, и оно звучит так:
Если вы приобрели квартиру после 01.01.2016г., и она является вашим единственным жильем (в том числе если это ваша общая квартира с супругом или супругой), то здесь уже срок владения квартирой становится меньше, т.е. 3 года. Это значит, если вы приобрели квартиру 01 марта 2016 года, то с 01 марта 2019 года вы уже могли бы продавать квартиру без уплаты налогов.
Плюс к этому есть еще одно смягчение в законе.
На практике эта квартира может даже быть не единственным жильем. Главное чтобы вторая ваша квартира (дом, комната или доля) были «новыми», т.е. приобретены в пределах 90 дней до продажи вашей первой квартиры, не раньше.
Давайте на примере рассмотрим второе правило с его исключениями.
Допустим, вы купили квартиру, скажем, в мае 2017 года, а в июне 2020-го года ее продаете. Если кроме этой квартиры у вас больше нет никакого жилья – то налог платить не нужно, т.к. прошло 3 года.

Теперь пример с учетом 90 дней.
Допустим, вы купили квартиру, к примеру, в том же мае 2017 года.
Далее в 2020 году в апреле купили другую квартиру.
И если вы скажем, в мае продали первую квартиру, то налог платить не нужно, т.к. первой квартирой вы владели более трех лет, а второе жилье купили в рамках 90 дней до продажи первой квартиры.

Но если бы мы купили вторую квартиру, к примеру, в феврале 2020г., то разрыв между этой покупкой и продажей первой квартиры был бы больше 90 дней. А это означало бы, что нам пришлось бы платить налог или ждать уже пять лет, т.к. это уже регулировалось бы первым правилом.

Правило 3: квартира в собственности после 01.01.2016 – срок 3 лет.
Оказывается, еще есть ситуации, когда мы можем быть освобождены от налога, не смотря на то, что квартира, приобретена после 01.01.2016 и менее пяти лет в собственности.
Чтобы выявить такую квартиру нужно разобраться, каким образом продавец приобретал эту квартиру изначально.
Существует четыре вида приобретения квартиры, при которых срок владения будет составлять 3 года.
Мы перечисли четыре основания права, дающие возможность раньше продать квартиру без налога:
1) Приватизация,
2) Наследство,
3) Рента,
4) Дарение. Но лишь в том случае если квартира была подарена близким родственником или родственниками. Близкими родственниками являются: дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а так же братья и сестры, в том числе и не полнородные, т.е. те которые имеют только одного общего родителя.

Другими словами если вы приобрели квартиру с помощью приватизации или другого перечисленного способа, то налог платить не нужно после трех лет владения. Обратите внимание, что все эти 4 вида приобретения квартиры являются безвозмездными. Т.е. квартиру приобретают не за деньги.

Квартиры, купленные до 01.01.2016 года

Наряду с перечисленными правилами начисления налога, наверняка у кого-то останется вопрос: а что было до 01.01.2016? Какой будет налог с продажи квартиры у тех, кто приобрел жилье именно в то время?
На самом деле здесь все просто. Суть в том, что по законодательству того времени абсолютно все квартиры имели обязательный срок владения 3 года чтобы не платить налог. Поэтому все, кто купил квартиру до 01.01.2016 года уже прошли тот трехлетний срок и уже не несут обязательств по оплате налога за продажу квартиры.

Подводим кратко итоги, кто не платит налог на квартиру?

Сроки владения квартирой 5 лет:
- Если мы купили квартиру после 01.01.2016
Сроки владения квартирой 3 года (исключения):
- Если мы безвозмездно получили квартиру (приватизировали, получили в наследство, по договору ренты или получили по договору дарения (как в народе говорят: оформили дарственную).
или
- Если вы продаете квартиру, которая является единственным жильем. А жилье так же является комната в квартире, доля и даже дом. Но в качестве исключения вы можете иметь и другое жилье, которое считается «новым», если вы приобрели его не раньше 90 дней до продажи первой квартиры.

Читайте так же:
Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры?
Как использовать налоговый вычет и легально уменьшить налог с продажи квартиры?
Консультации по налогам и налоговым вычетам в сфере жилой недвижимости