Обзор работы агентств недвижимости в Зеленограде

В этой статье нет банальных советов на тему, как выбрать агентство недвижимости, так как сейчас в интернете доступна любая информация, и каждый в случае необходимости быстро решит этот вопрос. 
Намного сложнее разобраться в том, что представляют собой сами агентства недвижимости, как они оказывают услуги, как они выстраивают деловые отношения с клиентами и, чем они действительно могут помочь.
Будучи профессиональным риэлтором с опытом работы на рынке недвижимости Зеленограда, с годами я смог сконфигурировать общее представление о риэлторских услугах и сейчас я могу поделиться об этом с теми, кто пытается разобраться в эффективности работы агентств недвижимости.
За все время риэлторской деятельности, мне приходилось работать, как в крупных компаниях по оказанию услуг в сфере недвижимости, так и в небольших фирмах Зеленограда. Не зависимо от правовой формы организации и количества ее филиалов, все они именуются агентствами недвижимости.

Характер деятельности агентства недвижимости

Неудивительно, что само сочетание слов «агентство недвижимости» или «риэлтор» может вызывать у некоторых граждан некоторую настороженность.

Связано это скорее с тем, что, во-первых, данная деятельность достаточно молодая в нашей стране и не совсем объективно воспринимается большей частью населения, во-вторых сама деятельность связана с недвижимостью, которая считается дорогой ценностью, а там где проходят крупные сделки, по общепринятой логике, должна быть опасность и преступность. Более того, по отношению к специалистам именно данной сферы недвижимости, в СМИ нередко используют словосочетание «черные риэлторы», которое абсолютно не относится к риэлторам. По факту черные риэлторы, это преступники, которые присутствуют в любых профессиях. Тем не менее, мы редко услышим такой термин, как «чёрный нотариус» или «чёрный участковый», хотя именно с участием этих правонарушителей, как раз и происходят махинации с долями квартир, рейдерскими захватами, выживания граждан из квартир и т.д. Хотя и в этом случае не справедливо смешивать все в кучу, т.к. подавляющее число нотариусов и полицейских все-таки порядочные люди. 

Так же нужно учесть тот факт, что мошенники никогда не будут связываться с агентствами недвижимости, а это означает лишь то, что зарекомендовавшие себя риэлторские компании объективно являются защитой для своих клиентов. 
И все же граждане, которые уже обращались в агентства недвижимости, как правило, разделяются в своих мнениях на две группы.
Кто-то остался не очень доволен работой риэлторов, а кто-то наоборот: выделят ряд преимуществ в сотрудничестве с агентством недвижимости.
И вот данный вопрос, будет наиболее интересен для изучения, так как важно разобраться, почему ряд клиентов остаются довольны работой и с благодарностью оставляют положительные отзывы о своем риэлторе, а другая часть клиентов отзывается плохо о работе агентства недвижимости.

Важно то, что в нашей стране риэлторская деятельность, как раз и образовалась на почве того, что на государственном уровне не отработаны какие-либо единые и понятные для всех схемы проведения сделок с недвижимостью. Так происходит не потому, что этим ни кто не хочет заниматься на законодательном уровне, а потому, что данная сфера достаточно сложная и ее нельзя унифицировать до такой степени, чтобы любую сделку можно было провести с той же легкостью, с которой мы, например, покупаем картошку в магазине.

Сделки с недвижимостью предполагают огромное количество разнообразных условий и вариантов их проведения, и такое же огромное количество последствий, часть которых даже сложно спрогнозировать.
Как справедливо отмечено многими гражданами, подобная обстановка в сфере недвижимости действительно может привлекать не только матерых мошенников, но и провоцировать обычных граждан нечестно поступать друг с другом, включая даже близких людей.
Именно данная ситуация вызвала спрос на специалистов, которые от самого начала проблемы до самого ее решения, будут действовать в интересах заказчика, проводя переговоры, проверяя, составляя и подготавливая документы и обеспечивая безопасность при денежных взаиморасчетах.

К сожалению, в одиночку, ни юрист, ни риэлтор, не смогут качественно решить задачу по сложным сделкам, так как полный цикл всей услуги по продаже, обмену или покупке недвижимости, помимо юридической составляющей, имеет большую часть организационных работ.
Краткое словосочетание «организационные работы» включают в себя необходимый опыт, навыки и знания в маркетинговой сфере, в проведении переговоров, в структуре проведения различных типов сделок и в проведении взаиморасчетов. Помимо знания рынка недвижимости определенного населенного пункта, специалист должен ориентироваться так же в работе всех структур, которые тесно связаны с процессом проведения сделок (банки, Росреестр, МФЦ, БТИ, нотариат и др.).

Исходя из этого, компания, оказывающая риэлторские услуги должна иметь все возможности для ее профессионального исполнения.
А вот данными возможностями может обладать лишь определенный коллектив, сотрудники которого слаженно выполняют одну важную работу и необходимые профильные операции.
Подобные коллективы, как раз и образуют агентства недвижимости.

Как указывалось выше, определенных требований к работе с недвижимостью нет, поэтому каждое агентство недвижимости представляет собой воплощение идей конкретного руководства компании.
Характер руководителей, их компетентность, развитие в данной сфере и отношение к бизнесу в целом, формируют ту самую уникальную атмосферу агентства, которую вы чувствуете, впервые входя в его офис и продолжая сотрудничать в течение всего процесса оказания услуги.

Поэтому на первых шагах при знакомстве с агентством недвижимости важно задействовать всю свою интуицию и здравое мышление, для того чтобы понять одну важную деталь: испытываете ли вы чувство, что здесь вам хотят искренне помочь, или вам с успехом лишь демонстрируют вид, что хотят это сделать?

Инструменты агентств недвижимости

Как вы думаете, что является наиболее сложным для риэлтора в процессе его работы?
Многие справедливо считают, что нужно быть юридически подкованным и иметь большой опыт работы на рынке недвижимости.

Это действительно так. Однако отсутствие опыта сейчас в агентствах не проблема, т.к. неопытному стажеру всегда готовы помочь штатные юристы агентства, эксперты, руководство, да и сами коллеги. Поэтому даже начинающие агенты по недвижимости не считают большой проблемой, временное отсутствие знаний. 
Настоящей сложностью для любого риэлтора, является способность доказать клиенту, что агентство недвижимости сможет ему помочь.

На фоне страшных историй со сделками с недвижимостью, на фоне недоверия и осторожности, стандартные лозунги от некоторых риэлторских фирм: «Мы надежная компания!», «Мы лучшие специалисты! Мы 25 лет на рынке!», не могут хоть как-то объективно объяснить клиенту, чем и как ему помогут в этом агентстве.

Поэтому любой гражданин, который хотел бы воспользоваться риэлторскими услугами, имеет право понимать, как проводится в целом работа агентства для того, чтобы клиент в результате получил не только безопасность и комфорт, но и выгоду.

Исходя из этого, если риэлтор, проводящий с вами консультацию, внятно объяснил всю пользу от сотрудничества с ним, вы можете спокойно переключиться на дальнейшее обсуждение сотрудничества.

Обращение в агентство недвижимости

В момент, когда вы получаете первую консультацию у сотрудника агентства недвижимости, по сути, вы уже ставите перед компанией задачу, с определенными условиями, а компания уже начала активно работать.

В виду того, что человек склонен из всего окружающего мира выделять для себя самое прекрасное и более приемлемое и выгодное, то практически никогда не бывает, чтобы обратившийся клиент предложил какое-то легко выполнимое дело. Например, практически никогда не бывает, чтобы продавец квартиры сразу предложил продать свое жилье по невысокой или хотя бы по реальной цене. Так же не бывает, чтобы нашёлся покупатель, который хотел бы без разбора купить квартиру по высокой цене. И это абсолютно естественно и правильно.
И поэтому на практике все происходит с точностью наоборот.
Изо дня в день, из года в год, в агентства недвижимости обращаются граждане, предлагая продать свою квартиру или дом по нереально высоким ценам или подобрать качественную и ликвидную недвижимость за низкую стоимость.

Если бы риэлторы были госслужащими и сидели бы на окладе, то, конечно же, никаких дальнейших действий не происходило бы, как и не было бы самих сделок.

Однако после обозначения сложной задачи, профессионал, перед тем, как начать основную работу по ее выполнению, должен провести определенный объем работы только для того, чтобы клиент, наконец-то получил возможность разобраться в ситуации на рынке недвижимости самостоятельно.
И подобная работа может проводиться не один день и не одну неделю.

Поэтому после того, как вы впервые обратились в агентство недвижимости за консультацией, специалисты, выслушав ваши требования, начинают тщательно собирать, сортировать и подготавливать информацию по вашему вопросу. Это проводится не для того, чтобы в одночасье изменить ваше мнение и условия. Все анализы и отчеты имеют цель поделиться с вами самыми основными знаниями касающимися конкретно вашей задачи.
Конечно, объяснить в короткий промежуток времени многие сложные детали никогда не удастся, но объективно обрисовать картину нужного сегмента рынка можно и нужно.

Данную подготовительную работу может выполнить лишь настоящий эксперт по недвижимости.
Не смотря на ошибочную оценку клиента, специалист не только грамотно объяснит ситуацию на рынке недвижимости, но и предоставит примеры, распечатает подборку объектов, дав подробные комментарии, объяснит те или иные явления, происходящие в области недвижимости, а главное: даст максимально точные прогнозы и детально опишет желаемую стратегию выполнения вашей задачи.

В дальнейшем, даже если клиент не совсем согласен с риэлтором, но вполне удовлетворен проведенной консультацией, как правило, обсуждаются условия работы, которые в итоге фиксируются документально. 
На этом этапе клиент огромное внимание уделяет тому, во сколько обойдутся ему услуги агентства недвижимости.

Не смотря на то, что различные компании всегда добиваются разных результатов, продавцы квартир, все равно, как правило, ориентируются на размер риэторской комиссии. Логика проста: чем меньше стоимость услуг, тем выгоднее. Хотя, как показывает практика, не всегда агент, который согласился работать за небольшую сумму, может продать квартиру клиента дороже, так как стремление демпинговать на зарплате, связано с отсутствием объемов работ, а значит и опыта. Как правило, подобным специалистам приходится на всем экономить, что не позволит им качественно проводить рекламные кампании или безопасно осуществлять проверку объектов и сопровождение сделок.

И так, если волнительный этап знакомства с агентством и заключения с ним договора, пройден, то впереди неопределенное и противоречивое время второй части сотрудничества. Это период, когда запускается работа и когда у клиента впервые могут возникать множество вопросов, подозрений и даже негодований.

Работа пошла | реклама объектов недвижимости

Если речь идет о продаже квартиры или об альтернативе, то началом всей работы является запуск рекламы. Иногда клиенты жалуются, что после заключения договора с агентством недвижимости, первое время не видят в интернете рекламу своей квартиры.

На самом деле здесь может быть несколько вариантов развития событий и нужны некоторые пояснения.
Сегодня выделить какой либо объект недвижимости в рекламном поле достаточно сложно. Если внимательно посмотреть на весь калейдоскоп предложений, то можно несколько задуматься, по какой причине редкий потенциальный покупатель должен заинтересоваться именно моим объектом?

Конечно же, реклама должна быть самая лучшая! Однако поверхностные представления о рекламе ничего не имеют общего с реальным положением дел в продажах.
Для того чтобы подготовить необходимый материал для эффективной рекламы, может понадобиться не один день, и только после этого данная работа превращается в готовый продукт для размещения на подходящих источниках средств массовой информации.

Поэтому если утром вы заключили договор с агентством недвижимости, а уже к обеду на интернет досках красуются объявления с полутемными фотографиями с телефона, можно уверенно сказать: ни текст, ни фотогалерея объекта недвижимости не адаптирована под успешные продажи. Отсюда возникает вопрос: возможно перед заключением договора с агентством, нужно предварительно изучить продаваемые объекты данной компании?

Чтобы выпустить качественную рекламу, агентству нужно несколько вещей. Самое главное, это мотивация клиента на достижение конечного результата. Если есть понимание, что продавец имеет желание сотрудничать и идти до конца, то руководство выделяет определенный бюджет на рекламу объекта. Даже если специалистам изначально понятно, что начальные траты на рекламу проводятся впустую из-за нереально завышенной цены, работа все равно продолжается для чистоты эксперимента, что очень важно для продавца. 

Настоящий профессионал в недвижимости является одновременно маркетологом и экспертом. Поэтому компании с опытными специалистами, как правило, не берут на себя невыполнимую работу.

Если с вами провели консультацию, обсудили вашу задачу и вежливо отказали в сотрудничестве, значит, предлагаемая работа настолько невыполнима, что риэлторы не хотят впустую потратить время и разочаровать заказчика.
Конечно же, можно обратиться в другие компании, и на первом или втором обращении, кто-то согласится попробовать выполнить предлагаемую работу. Однако здесь важно задуматься о некоторой переоценке поставленных условий. Так как если клиенту важно в сжатые сроки решить его задачу, нужно понимать, что результаты вряд ли его порадуют, так как за работу взялись с учетом долгосрочности, с надеждой, что клиент смягчит условия. 

Все это говорит о том, что никакого волшебства в продажах недвижимости нет. Есть реальные рамки выполнения условий и необходимые требования для их осуществления.
  

Работа идет, но покупателей нет

Случается так, что, несмотря на качественную рекламу, покупателей, на продаваемую недвижимость нет. И бывает, что сам продавец начинает понимать, что начальная цена несколько завышена. Но даже в этом случае клиент должен быть в курсе всего процесса продажи. Осведомленность о продаже недвижимости нужна продавцу для того, чтобы еще раз убедиться в том, сколько реально стоит его объект, что бы исключить невыгодную сделку. 
Продавцу хочется знать, где идет реклама, сколько раз в день ее смотрят, звонит ли кто и, что спрашивают.

Как неудивительно, агентству недвижимости так же выгодно поддерживать необходимый контакт с клиентом, предоставлять ему актуальную и полезную информацию, предлагать рекомендации, проводить анализ данной ситуации. И многие успешные агентства именно это и делают. Это позволяет намного быстрее сформировать у клиента грамотное восприятие рынка недвижимости и быстрее выйти на сделку. В итоге это становится выгодно всем. Продавец продает свой объект недвижимости раньше, что позволяет на снижающемся рынке получить максимально большую сумму, а риэлторская компания быстрее закрывает сделку и освобождает ресурсы для другой работы.

Приближение к сделке

Спустя томительное время, как правило, наступает долгожданная подготовка к сделке.
Для клиента этот период может показаться наиболее волнительным, так как отчетов по каким либо процессам поступает меньше, риэлтора практически не видно, вследствие чего создается впечатление, что особо ничего не происходит.
На самом деле для риэлторов это наиболее жаркая пора. Не смотря на то, что общение с клиентом несколько теряет интенсивность, внутренние работы достигают высокого накала.
Что же происходит в этот момент внутри агентства?
Накануне сделок имеет место суматоха, связанная с постоянными переговорами с различными сторонами сделки. Именно в этот момент возникает большое количество проблем, которые нужно решать здесь и сейчас.

У покупателей и продавцов каждый день могут возникать вопросы, просьбы, претензии и требования. Приходится давать разного рода разъяснения, заказывать и ускорять готовность дополнительных документов, решать споры по вопросам места проведения сделки, условиям взаиморасчетов и другим ситуациям.

Если, например, покупатель приобретает квартиру с использованием ипотеки или в сделке решающую роль играет заключение органов опеки, работа усложняется так же дополнительной подготовкой, анализом, сбором и предоставлением документов в необходимые инстанции.
Подготовка к сделке, это период частых обращений риэлтора к руководителю и к штатному юристу. Несмотря на кажущуюся простоту, каждая сделка имеет свои яркие отличия и сложности.

Тем клиентам, которым удается вникнуть в суть дела или им повезло со своим риэлтором, который в доступной форме кратко может периодически освещать происходящие события, становится ясно, насколько все не просто, в отличие от того, как казалось ранее.

Абсолютным заблуждением являются подозрения некоторых клиентов в том, что работа затягивается по инициативе риэлторов, которые не особо торопятся выполнять свои обязанности. В действительности самое плохое, что может быть для агентства недвижимости, это сорвать уже приближающуюся сделку, в которую вложено немало сил и средств.
Поэтому если сделка находится в реальной перспективе, любой профессионал приложит все усилия, чтобы она прошла, как можно скорее и грамотнее.

Агентство недвижимости проводит сделку

Практически для всех, кто участвует в сделке впервые, данный процесс является волнительным и утомительным.
Однако положа руку на сердце, единственное, что можно посоветовать клиентам в таком случае, это полностью успокоиться и просто ждать пока закончится сделка, так как все, что можно, агентство недвижимости уже сделало. Остальное, как говорится дело техники.

На сделке риэлторы должны быть максимально внимательны и сосредоточены, так как будут заполняться, и заверяться важные документы, которые регулируют возникновение новых прав и проведение взаиморасчетов с деньгами.

На сделке может иметь место некоторая суета, однако поведение риэлторов – это не экспромт. Накануне специалисты тщательно отрабатывали схему сделки связанную с закладкой денег в банковские ячейки (или с другим видом взаиморасчетов), выбирали способы надежной и наиболее быстрой регистрации, условия освобождения квартир после сделки и массу других очень важных моментов.

Когда сделка закончилась, можно уже спокойно вздохнуть и забыть обо всем на несколько дней пока проходит регистрация права в Росреестре. И уже после этого необходимо будет пройти ряд важных формальностей по передаче объекта недвижимости новым собственникам.
Только после завершения работы и подписания акта о выполненных работах, штатные риэлторы могут через определенное время рассчитывать на выплату зарплаты.
Оказание услуг агентствами недвижимости построено так, что если бы случайно по причине форс-мажора сорвалась какая либо сделка, никакой оплаты риэлторы не получили бы. Это прописывается в условиях проведения сделки и в других соответствующих документах.

Начинающим риэлторам

Отдельно для тех, кто планирует заняться риэлторской деятельность, я посоветовал бы все-таки начать с крупной компании. Перечислять названия подобных агентств-гигантов я думаю, смысла нет.
Поработав определенное время, набравшись опыта и знаний, агент по недвижимости уже сам может для себя решить: менять, что-либо в своей карьере или нет. Если вам нравится интенсивность общения, большой коллектив, корпоративные бонусы, собрания (да и сами корпоративы), то после прохождения этапа стажировки, вы можете ничего не менять и оставаться работать дальше там, где начинали обучаться риэлторской профессии.

Если же вы более склонны к индивидуальной работе, то продолжить свою работу лучше всего в небольшом агентстве недвижимости или вообще открыть свое. По личному опыту могу сказать, что в крупных агентствах недвижимости все-таки работает большое количество новичков, потому как подобные компании позволяют бесплатно пользоваться профессиональным обучением, интересными тренингами, а так же делиться и получать новую информацию в большом коллективе. А вот у опытных профессионалов есть склонность отделяться в небольшие фирмы и формировать свою отдельную деятельность.

Читайте так же:
В какое агентство недвижимости лучше обратиться в Зеленограде?
Ваше агентство недвижимости в Зеленограде